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期間限定で空き家を賃貸物件にすることは出来る?空き家を貸し出す前に知っておくべきこと

空き家のままになった実家を所有している人にとって、空き家の管理に掛ける手間とお金が惜しいと思っている人も多いでしょう。

 

かといって、最終的に自分たちが故郷に帰ってきて空き家となっている実家に住むことを考えているならば、売却をすることもできず、いかにして空き家の管理を手間ひま掛けずに行うかを考えるしかないのも事実です。

 

この時「一時的に空き家を賃貸物件として活用する」と言う選択肢はあまり思いつかないものです。

 

実際、持ち主が希望する期間だけ空き家を賃貸物件にすることが出来ることはあまり知られていません。ぜひこの機会に空き家を賃貸物件にすることを検討してみましょう。

 

賃貸物件に適した空き家とは?

まず、賃貸物件に適した空き家の条件を確認しましょう。

 

間取りはどんなに良くても、家賃が高かったり、公共交通機関が少ないような場所にある空き家は借主がいないので利益が上がらない物件になってしまいます。

 

そもそも、賃貸物件に適した空き家とはどのような条件を満たしている物件なのでしょうか。

 

 

10年以上空き家になる状態が続く

まず、空き家になる期間が10年以上になるかどうかは極めて重要です。

 

あくまで一時的に空き家を賃貸物件にするわけなので、やがては持ち主である自分たちがその家に住むことが大前提になります。

 

借りる側の気持ちになると、少しでも長い期間借りておける物件に住んでおきたいものです。

 

特に子どもが小さい時期に借家で暮らして、やがてマイホームを建てると言う家族は多いので、子どもが成長して個別の子ども部屋が必要になるまでの間は借家暮らしを続けたいと言うニーズも高いのです。

 

そういう意味で言えば、子どもが生まれて小学校高学年になるかならないかの、10年程度は同じ場所で暮らしておける環境が理想です。

 

つまり、10年間はそのまま貸すことができる物件であれば借りてくれる人も多いというわけです。

 

貸す側としては10年間誰かが住んでくれて、家の手入れをしながら使ってくれながら家賃収入も見込めるのでいいことづくめのようにも思えます。

 

ただし、10年間貸すと言うことはその間に家に雨漏りなどの劣化トラブルが出ないようにしておかねばなりません。

 

住んでいる間に幾度となく劣化にまつわるトラブルが出てしまうようでは、場所は良くても借り主も見つからずに途中で解約して出ていってしまうリスクを抱えてしまうことになります。

 

ですから、空き家を賃貸物件として活用する場合には、貸し出し期間のうちに空き家の劣化にまつわるトラブルが出ないように前もって必要な修繕やリフォームを行うなどの適切な準備を行いましょう

 

4人家族が入居しても余裕の広さがある

借りる側の都合で言えば、両親と子ども2人が入居したとしてそれぞれにプライベートスペースが確保できるぐらいの広さでないと魅力のある賃貸物件とは言えません。

 

まず、あなたの空き家の周辺の賃貸物件を調べてみて、どの程度の広さの物件がどれくらいの家賃で貸しだされているかを確認すればどんなニーズがあるかを把握することも可能です。

 

一般的に、一軒家を借りたいと言う人は将来的なマイホームの購入の前に一時的に一軒家を借りて家族のプライベートスペースを確保しながら暮らしていきたい核家族であり人数にして大人2人と子ども2人程度の家族が多いものです。

 

もちろん、家主であるあなたが許せば広い家に1人暮らしをしてもらってもいいでしょう。

 

そこで、第三者を招き入れて勝手に同居するなど「また貸し」になってしまうのを防ぐことを考えれば条件を付して賃貸物件とする方がいいでしょう。

 

ちなみに、借り主が見つかりやすい一軒家の理想の広さとして一般的にはリビングが12畳以上であり、その他に寝室や子ども部屋として使える部屋がそれぞれ存在している物件とされています。

 

また共働きの夫婦が借りやすいために、自家用車が2台以上駐車できる場所があればより賃貸物件としての魅力は高まります。

 

周辺の賃貸物件の人気が高くなっている

周辺の賃貸物件について、どの程度の人気があるか動向は前もって確認しておきましょう。

 

と言うのも、自分の空き家がどれくらいの価値があってどの程度の家賃であれば入居者が見込めるのかを知っておかないと借り主は見つからないからです。

 

あと一般的には賃貸物件にする場合、不動産屋などに仲介を依頼するものですがその時に周辺の賃貸物件の相場を把握しておかないと不動産屋のいいなりになって契約してしまい思ったほどの家賃収入が得られない場合もあるからです。

 

特に、空き家周辺の賃貸物件が借りたい人で引く手あまたになっている時はあなたの空き家を賃貸物件にするチャンスです。

 

不動産屋も賃貸物件が欲しいタイミングになっていますからあなたの希望する家賃で契約することも可能です。

 

最近では、周辺の賃貸物件の相場を確認できるホームページもあります。以下のホームページを参照してもいいでしょう。

 

Home‘s

https://www.homes.co.jp/chintai/price/

SUUMO

https://suumo.jp/chintai/soba/

空き家を賃貸物件として貸し出す時には何をしたらいい?

賃貸物件として収益が上がる見込みが立ち、実際に賃貸物件として空き家を貸しだすために何が必要でしょうか。

 

まず、賃貸物件と言うことは貸し主であるあなたと借り主との間に決めごとをしなくてはなりませんし将来的にあなたがその家を再び活用することになることを見据えて、どのようなルールであなたの空き家を利用してもらうかを決めておく必要があります。

 

特に契約については、その内容をできる限り詳しく問題が起きても解決できるように取り決めておくことをお勧めします。

 

その他具体的には以下のようなことに留意しておきましょう。

 

 

入居者を募集する

まず、入居者を募集することが肝心です。
一般的には不動産屋に仲介してもらうのが入居者を見つけるのに一番確実な方法です。

 

入居者の募集にあたっては、まず「インターネットで募集」することを前提にして写真や間取りのデータを用意してから不動産屋に相談するとスムーズに話が進みます。

 

実際に、インターネットを活用した賃貸物件募集を行っている不動産屋も増えてきたので、以下のホームページを参考に同種のサービスを行っている不動産屋を探してみることをお勧めします。

 

お家のいろは

https://ouchi-iroha.jp/lease-8-5713

リブ・マックス

https://www.livemax.net/api/inquiry/tenant/

 

空き家の状態を清潔に維持する

賃貸物件として空き家を活用したいならば、清潔な状態に維持しておくことが欠かせません。当たり前のことですが汚い空き家を見ても「借りたい」と思うわけがないからです。

 

もし、不動産屋に仲介を依頼するならば清掃や鍵の開け閉めなどは不動産屋に任せてしまうことも可能です。実際、不動産屋は顧客の求めに応じて随時物件を開錠し案内をしてから商談を進めるからです。

 

不動産屋としても清潔な家の方が商談が進みやすいので清掃も行ってくれるのです。不動産屋によって清掃や維持管理も無料で行ってくれる場合もあれば、有料で請け負う場合と対応はまちまちです。

 

ですので、実際に空き家の仲介を依頼する時、清掃などの維持管理をどこまでを不動産屋にお願いできるのか、もしお願い出来たとしても有料なのか無料なのかを適宜確認することをお勧めします。

 

以下のホームページでは、不動産屋の維持管理の実情が掲載されていますので、参考にご覧ください。

 

楽待不動産投資新聞

https://www.rakumachi.jp/news/column/126171

 

破損している部分があれば修繕する

壊れている空き家をみて、誰も借りたいと思う人はいないでしょう。同様に、不動産屋も壊れている空き家を仲介しようとは思いません。やはり、破損している部分がある場合は修繕をしてから賃貸物件とするのが基本です。

 

どこまでの修繕をするかは、持ち主がどこまでの修繕を考えるのか、持ち主がその物件に対してどの程度お金をつぎ込むのかにかかってきます。

 

ですが、賃貸物件となり誰かが空き家に住んだ時に日常生活に支障をきたすことがないように修繕をしておくのは必須です。

 

例えば、雨漏りや水道の漏水、電気の漏電、床のへこみや壁の穴などは見た目もよくありませんし漏水や漏電はその後の生活に支障をきたすトラブルの要因となりますから、これらの破損個所は必ず直しておくべきです。

 

また、破損個所を直しておくことはその後の借り主とのトラブルを防ぐことにもつながります。最終的に賃貸物件を引き払う時にできていた傷は誰が付けたものなのかなど、トラブルになることもあるからです。

 

一般的に退去する時には、前もってもらっている敷金を充当して持ち主が賃貸物件の補修を行うのですが、敷金を多く返してほしい借り主との間でトラブルになることも多いのです。

 

トラブルを避けるためにも、前もって壊れている部分が何もない状態にして写真を取っておくことで状態を記録しておけば、引き払う時にも借り主との間にトラブルにならずに済むでしょう。

 

募集条件を決定する

募集条件は、しっかりと考えて決めておかなければなりません。特に重要なのは貸付年数と家賃です。

 

貸付年数は、自分が実家に帰って再び住む予定があれば、その年数を基準にして定めておくべきです。借り主が借りやすいようにするためにも一般的には10年以上は貸り手が生活できる年数にしておくことが望ましいです。

 

これが、5年程度の貸付になると借り手もあっという間に退去しなくてはならないこともあり借り手がなかなか見つからないことになります。

 

あと、家賃も周辺の借家の相場を基に定めるのが基本です。

 

高すぎると当然借り手は見つかりませんが、少しでも利益を得たいならば家賃はできる限り高く設定するにしても借り手が手を出しやすい金額に設定しておくのがいいでしょう。

 

その他、募集条件には貸し手として様々な条件を付与することも出来ます。例えばペットを飼う事の可否や町内会費の扱いなどです。

 

実際、借家でペットを飼えることにすれば愛好家が借りてくれるチャンスも増えるので貸す側としては確実に家賃収入が見込めます。

 

ですが、その分家の中は汚れることも多くなります。そのため自分たちが帰省して住み始める時には、家そのものが傷んでいることも考えられます。

 

ですから、自分たちが帰省して住み始めることを仮定して家の状態がどうあるべきかを考慮しつつ募集条件に盛り込むことも忘れないようにしましょう。

 

もしあなたが少しでもきれいな家で暮らしたいならば、ペットを飼うことは認めない方がいいでしょう。

 

契約の内容で貸出期間を明記することもできる

貸しだす期間については、契約書で明記することも可能です。

 

一般的な契約は「定期借家契約」を締結し明記する期限内に限って空き家を貸しだすことが多いです。

 

この契約方法を選べば、例えば5年と期限を区切ったら5年後には必ず契約が解除されるため、持ち主も借り主も納得して空き家を使用する契約となります。もしトラブルになっても法的に持ち主が有利になるからです。

 

ただし、定期借家契約は借り主の権利も保護されている契約です。

 

契約書に定めている事項については持ち主が強いのですが、契約書に記載されていない事項や全く理論の成り立っていない理由を持ちだすなど持ち主の都合だけで借り主を物件から退去させることは難しい契約でもあるのです。

 

そのため、将来的に空き家に住む予定がある場合は年数を明記した定期借家契約を結んでおけば、確実に賃貸借契約を解除できてあなたも実家に帰ってきて住むことが可能になります。

 

ただし、この契約方法では明確に賃貸期限が決まっているので借り主にとっては自分の希望する年数では物件を借りることが出来ないデメリットも生じます。

 

ですので、一般的な相場よりも安い家賃で契約になることが多いのです。

 

と言っても、家賃の相場は賃貸物件のある地域の状況(空き家の数や人口など)によって違いますから、気になる場合は不動産屋に前もって適切な賃料の算定をしてもらうことをお勧めします。

賃貸物件の管理を委託することができる?

賃貸物件は、あくまでもあなたが家の持ち主でありながら第三者にそれを貸しつける形をとります。

 

ですから、賃貸物件に関する最終的な責任や管理の責任については家の持ち主であるあなたにかかってくることは事実です。

 

もちろん、ある程度の条件を定めて賃貸物件の管理を第三者にゆだねることは可能ですし、賃貸物件の場合は不動産屋に管理を委託することが一般的です。

 

実際、管理を委託することでどのようなメリットがあるのでしょうか。

 

 

委託することのメリットとは?

空き家を委託に出す最大のメリットは、その管理を不動産屋などの受託者に任せきりにすることが出来ることです。

 

賃貸物件の場合、持ち主の破損に対処するのは大家です。ガラスが割れれば、誰が割ったかどうかはさておいて大家である自分自身が修繕の段取りをして一時的に修理費用を立て替えておくことになります。

 

ですが、物件の管理を委託に出しておけばこのような修繕は受託者が代行して修繕してくれますし、弁償費用も直接当事者から集金してくれるので大家は何もしなくていいのです。

 

また、建物が安全に利用できるよう、電気やガスなどの定期的な点検も受託者が行ってくれるので維持管理に関する定期的な行為はすべて受託者が代行してくれると考えていいでしょう。

 

ちなみに、借り主が決まった後も家賃滞納などのトラブルが発生するかもしれませんが、この対応も受託者がまず対応することになります。ですので持ち主であるあなたが矢面に立つこともないし問題を抱えて悩むこともありません。

 

どのような業務を委託するのか?

具体的に受託者に委託する業務としては、家賃の収受や修繕の手配、居住者との間に生じたトラブルの初期対応や法的な定期点検の代行などがあります。

 

家賃の収受は、家賃そのものはもちろんですが町内会費や共益費なども一緒に集金してもらうことも可能です。

 

また、修繕が必要となった場合の手配や、修繕が必要などうかもわからない初期トラブルも受託者がまず対応してくれるので、持ち主としては空き家を賃借物件にして委託してしまった方が管理が他人任せにできて自分は楽が出来るのです。

 

ちなみに、賃貸物件として募集をしても借り主がなかなか見つからない場合もあり得ます。

 

この場合でも、不動産屋を受託者にしておけば賃貸物件として募集をしながら、いつでも貸しだせるように不動産屋が空き家の維持管理を請け負ってくれます。

 

ですので空き家が汚れたり周辺の環境に悪影響を及ぼすことを避けることは可能です。

 

委託先としてふさわしいのはどんな人?

空き家の管理を任せるにあたり、どんな業者に委託すればいいのかを考えると、持ち主である自分がどの程度のことを管理して欲しいかや最終的に空き家をどのように活用したいのかを考慮して決定するのがいいでしょう。

 

例えば、空き家を賃貸物件として貸し出す希望がある場合は空き家の維持管理と借り主探しを同時にしてくれる不動産屋に依頼する方がいいでしょう。

 

いずれの場合も、どれくらいの管理をして欲しいのかとかどれくらいの負担額なら支払うことが出来るのかを十分考慮して決定することをお勧めします。

 

なお、委託先としてふさわしいサービスを紹介しているホームページは主に次のようなものがあります。一度確認して見られることをお勧めします。

 

全国空き家管理ナビ

http://akiya-kanri.biz/

株式会社暮らしのネットワーク

http://www.kurasi-net.jp/

ニチイライフ

http://www.nichiiweb.jp/kaji/trial/index.html?cid=ls_kj_ggl_kw_110116110220586_11

 

賃貸物件から得られる収入や必要な支出とは?

賃貸物件として空き家を活用することが出来れば、そこから家賃収入が得られあなたにとっては副業程度の収入を得ることも可能となります。

 

もちろん、不動産屋などに賃貸物件の管理を委託していると委託業務に相当する委託料などの支出も必要となります。さらに、収入を得た金額によっては支払うべき税金も存在します。

 

 

得られる収入とは?

空き家を賃貸物件にした時に一番得られるのは何といっても家賃収入です。家賃収入は不動産屋などの仲介業者と相談のうえで家賃の月額を決めることになります。

 

一般的には、駅やバス停などの公共交通機関から遠くなるほど家賃は下がりますし、空き家の築年数が古ければ古いほど家賃も下がります。また、駐車スペースの有無や駐車可能台数も家賃設定で考慮される部分です。

 

ですから、周辺の賃貸物件がどの程度の家賃で貸しだされているかを確認し、同程度の築年数や、同程度の間取りの一軒家の家賃相場をつかんだうえで家賃の月額を決めることをお勧めします。

 

なお、維持管理のために必要な経費がある場合は、それらを支払っても手元に収益が残るように家賃の月額を決めることも忘れないようにしましょう。

 

必要な支出とは?

賃貸物件である空き家の維持管理のために必要なのは、空き家が賃貸物件として「これなら借りたい」と顧客が満足する状態に空き家の状態を維持する経費です。

 

また、賃貸物件の定期的なメンテナンスは貸し手が費用負担しなくてはなりません。

 

具体的には、元から備え付けてある電気温水器やエアコンなどの機器のメンテナンスや雨漏りの修理や修繕のための費用、不動産会社に支払う入居者募集に係る費用、建物の減価償却費も計上することができます。

 

また、新しい借り手が入居する場合にはクロスの貼り替えやハウスクリーニングなど、再貸し付けのための費用もかかります。

 

あと、物件にかかる固定資産税も毎年請求されますが、意外と忘れてしまうことが多いので忘れずに支払うようにしてください。

 

ちなみに賃貸物件として貸した空き家にローン残高がある場合、新しいローンは組むことが出来ません。

 

例えば、新たに自分が住む家を別途用意しようとしても空き家に住宅ローンの残高がある場合は、同時に複数の建物の取得に関してローン契約を組むことはできません。

 

この場合は空き家分の住宅ローンを完済してしまう必要があります。

支払うべき税金はどのようなものがある?

空き家を賃貸物件にした場合、当然大家には家賃収入がありますので家賃によって得た収入に対して税金を支払う必要があります。

 

税法上では、家賃収入を「不動産所得」と位置付けています。

 

不動産所得は家賃収入から固定資産税や損害保険料などの「賃貸物件を運営するために必要な経費」を引いて所得を算出し所得に応じて課税をする仕組みです。

 

なお、サラリーマンなど他に給与をもらっている場合は給与と合計して計算した所得で課税される「総合課税」で税額を決めることになります。

 

不動産所得がある場合は、自分で必要経費を証明して所得を申告して納税額を決定する確定申告が必要となります。この時、給与の収入も一緒に申告をすることになります。

 

給与を得ている人は会社で年末調整を行う人もいますが、年末調整を行った人でも不動産所得は確定申告が必要になるので忘れないようにしてください。

 

もし、家賃収入のみで所得20万円を超える収入を得ている場合は個人事業主の届出をしておけば青色申告ができますから控除が多くなって節税することも可能です。

 

個人事業主は、税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」を同時に提出すれば青色申告を行うことができます。

 

ただし、開業した年度の3月15日までに提出しないとその年度から恩恵を受けることはできません。

 

あと、空き家に対して住宅ローン減税の恩恵を得ている場合は、賃貸物件になったことで住宅ローン減税が受けられなくなりますので結果的に増税になることもあることは留意しておきましょう。

まとめ

空き家を賃貸物件にすることができれば、空き家の清掃などの維持管理をする手間がかからなくなり、同時に家賃収入が得られるので、一石二鳥です。

 

特に、将来的に空き家に帰省して再び自分たちが居住することを検討している場合において、年数を区切って賃貸契約を締結すれば自分たちのライフプランにも影響なく空き家を活用できます。

 

空き家を賃貸物件として活用したい場合、考慮すべきは空き家の状況と周辺の賃貸物件の動向です。

 

賃貸物件にするならば、住み始めてから雨漏りなどが生じるようでは借り主も見つかりませんし、居住後のトラブルも発生しかねません。

 

それらを避けるためにも、空き家の状況を確認し必要な修繕を行うことも検討してください。

 

確実に賃貸物件として貸し出し家賃収入を得たいならば、不動産屋に仲介を依頼することも検討しましょう。

 

手数料をいくらか支払う事にはなりますが、入居者募集や家賃収納などを代行してくれるので社会人のあなたでも副業として不動産経営を行うことができるでしょう。

 

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