気になる空き家の売却するタイミングと売却目安価格についてまとめ

空家を売却するタイミング

空き家を売却しようとしても、すでに買値がつかないぐらい劣化してしまっていれば上モノの価値はありません。基本的に木造の不動産の上モノの価値は耐用年数が22年なので、それ以上経っているとほとんど価値はないと思った方が良いでしょう。

 

空き家を売るには「タイミング」が大事です。何となく検討しいている程度だと、ズルズルと月日だけが過ぎてしまい、あっという間に年数が経ち、売るタイミングを逃してしまう方が多いので、後々売る気がある場合はスピード感を持って早めに動くことをお勧めします。

 

このページでは「空き家の売却を検討するべきタイミング」や、売りたくなった時に相談すべきところ、さらに気になる売却価格についてもまとめました。

 

空き家の売却を検討するべきタイミングとは

空き家の売却を検討するタイミングは、その時の事情や空き家の状態によっても大きく変わってきます。

 

特に、これから紹介するようなタイミングが空き家の売却を検討すべきタイミングとなりえます。

 

維持管理ができなくなった時

まず、空き家の維持管理をこれ以上自分でできなくなった場合には売却を検討することになるでしょう。

 

また、自分ではなくて民間の業者に頼んで空き家の管理をしてもらっていた場合、その費用を捻出することができなくなったり、生計を立てる中で無駄な費用として空き家の管理費用を削減することになった場合、空き家の売却を検討するタイミングになります。

 

場合によっては、親が残してくれた遺産や財産を使って管理をしていたものの、財源となるそれらが底をついた場合も空き家の売却を考えるタイミングになるでしょう。

財産を分ける必要が生じた時

空き家も不動産として価値のあるものであれば、その所有権をめぐって親族や家族で争う可能性もあるでしょう。

 

例えば、空き家を持っていた両親が亡くなった場合、両親が残していた財産は子供たちの数だけ均等に配分され、例えば3人兄弟の場合は残された財産は3等分されるのが民法上のルールです。

 

ですが、空き家を3等分して所有するのはその後の管理も面倒くさいですから、現金化して処分することを検討することが一般的です。

 

ただし、空き家に対して住宅ローンの残債がある場合は、それも含めて財産となりますから空き家の売却に当たっては様々な諸問題が出てくることは十分にあり得ます。

 

正直言って「簡単に売却できる」と思うよりも、複数の事情や複数の親族や家族が絡む分、話がなかなか先に進まない場合の方が多いと考えた方がよさそうです。

お金が必要になった時

空き家の管理にお金をつぎ込むどころか、娘の進学や家族の病気などでまとまったお金が必要になる場合は、空き家など価値のある不動産を売却することでお金を確保することも考えるでしょう。

 

この場合、本当に必要なお金に対して空き家の売却益が釣り合う金額になるのかが問題になります。

 

欲しい額よりも少ない売却益になる場合は、当然「もっと高く買ってくれ!」と交渉するでしょうが、あまり難しい条件を吹っかけていると商談も途中で破綻してしまうこともあるでしょう。

 

また、空き家がどれくらいの値段で売れるかを調べるには、不動産業者に依頼して物件を見てもらって査定してもらう必要があります。

 

ですが、こちらが思う希望額と不動産業者の査定額に隔たりがあることはよくあることで、いろいろ検討しているうちに売り時を逃してしまうこともあり得ます。ですから、「12月までに決める」など、自分でタイムリミットを設けておくことも必要です。

売却を持ち掛けられた時

一方、不動産業者や隣人が直接「あなたの空き家を売ってほしい」と申し出てくる場合も中にはあるでしょう。

 

この場合は「売ってください」と下手にお願いされているので、こちらとしては自分が望む金額を提示して相手の出方を見ることができます。

 

あまりにも安い金額を提示されたら、素直に「その倍は欲しい」とか、自分が望むだけの金額を提示することはできます。

 

もっと自分の有利な交渉をしようと思えば「車庫に4台同時に車が駐車できる」など、空き家のメリットをしっかりとアピールすることでこちら優位の価格交渉をすることも可能でしょう。

 

ですが、あまりやりすぎてしまうと絶好の売却チャンスが無くなってしまうし、近所の人との人間関係にひびも入ってしまう可能性もゼロではありません。

 

あなたの立場としては「折り合いをどこで付けるか」を踏まえて交渉に当たることを心がけてください。

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空き家を売りたくなった時に相談するところは?

空家を売却する際に相談する相手は?

管理している空き家を売却しようとしても、どのように売ればいいのか、どれくらいの価格をつければいいのかわかりません。特に空き家は「中古物件」であることを十分に認識しないと、購入後に買い主との間にトラブルが起きてしまう場合もあります。

 

売却後のトラブルを回避するためにも、以下に紹介する専門家に相談することをお勧めします。

 

不動産屋

不動産や空き家の知識がない一般人の場合、普通の流れとしては近くの不動産屋さんに相談するのが一般的な流れです。

 

特に空家の場合、中古物件ゆえのリスクが多くありますので、売却するとなればある程度の知識がなければ判断ができません。

 

あいまいに判断したり自分の価値観で判断すると買い主との間にトラブルが起きる可能性が高いので、建物や設備に対しても精通していて、関連する法律も理解している不動産屋に依頼する方が得策でしょう。

 

なお、不動産屋に売却を依頼した場合は仲介手数料として法律で決められただけの費用を支払わなくてはなりません。仲介手数料については以下のホームページに詳しく紹介されています。

 

売却時の仲介手数料とは?(SUUMOホームページ)

https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha/chukaitesuryo/

司法書士

司法書士は、土地の登記や契約書の作成などを当事者に代わって行うことができる資格を有します。

 

特に、建物や土地の登記変更などは司法書士など限られた資格を持つ人でなければできないので、不動産屋に売却を依頼した場合でも、その部分だけは司法書士に依頼して行うことになります。

 

司法書士に登記変更を依頼した場合、印紙代も含めて1万5千円程度の費用が掛かりますが、ある程度必要な費用と思って支払う方がいいでしょう。

 

なお、司法書士は売却先を探してくれるわけではありません。例えば、親族や知人など既に売却先を自分で見つけている場合、登記の手続きだけを司法書士に依頼して対応してもらうなどが望ましいでしょう。

空き家の売却価格を決める目安は?

空家の売却価格が決まる5つのポイント

空き家を売却するにあたって、あなたに考えてもらいたいことは「空き家の売却価格がどのように決まるか」という基本的なことです。

 

どの程度の知識を得ておくべきかといえば、不動産業者の言い値に対してそのまま言いなりにならないだけの知識を身に着けておくことが必要不可欠です。

 

また、自分自身がどの程度の価格で空き家を売りたいかという「目安」を持っているかいないかで売却時の交渉も相手の言いなりにならずに進めることができます。

 

今回、特に抑えておくべき5つのポイントを取り上げていますが、いずれのポイントも不動産売却の知識の有無に関わらず導き出せる目安ですので、実際に空き家の売却を検討している場合にはぜひ考慮していただきたく思います。

売却価格を決めるときの目安になる5つのポイント

空き家の売却価格を決めるときの目安で、5つのポイントをまとめました。ぜひ参考にしてください。

 

固定資産税の評価額

まず、参考にするべきなのは空き家がある自治体が賦課している固定資産税の根拠や評価額です。

 

固定資産税は、個人が所有している土地や建物の価値を計算し、それに対して一定の税率をかけて請求するもので、建物の場合は建築後から一定の期間がたてば劣化することを織り込み税額を設定することになっています。

 

また、土地の場合も地価の下落によってその分「土地の評価額」が減少するので、景気の状況や周辺の開発状況によって土地の評価額は減少します。

 

一般的に築25年以上の建物は経年劣化を織り込み済みになって、建物に対して課税をしても税金を徴収されないぐらい価値が低下しています。

 

ただし、土地の場合は周辺の開発状況やマイホームを建てたいという一般市民のニーズによっては空き家を新築した時よりも価格が上昇している場合もあり得ます。

 

これらを踏まえて考えると、まず「土地の評価額」+「建物の評価額」の合計金額より多い金額設定で売却をすることが基本になります。

 

その他、団地などの場合は団地内の住民が分担金を支払って上下水道や団地内道路の整備を行ったり、将来的な修繕のための貯蓄を行っている場合もあるので、今まで自分たちが支払っている共益費に当たる部分も含めて売却額に加味するべきでしょう。

周辺住宅の価格

空き家の売却にあたっては、周辺の住宅がどれくらいの価格で売却されたか、あるいは今現在に中古住宅として販売されているかも参考にすべきです。

 

それよりも安価にすれば買い手はすぐにつくのでしょうが、自分が欲しい金額よりも安価で売却することになってしまうこともあり得ます。

 

もちろん、周辺住宅と単純に比較するのではなく、同じ設備や同じ間取り、部屋の数やインフラ設備の相違は当然反映させるべきです。

 

自分の管理している空き家と全く同じ状態の売り物件はないかもしれませんが、少なくとも同じ間取りの周辺住宅がどれくらいの相場で売られているかだけは確認をしておくことをお勧めします。

自分が必要なお金の額

お金が必要な場合に空き家を売却する際には、当然「1千万円欲しい」などと考えがあって、それを交渉相手に提示することになります。

 

ここで言う「1千万円」が世間の相場や固定資産税の評価額とあまりにもかけ離れているようでは、売却交渉は破綻するでしょう。

 

かといって、あなたが自分の希望する売却額に妥協することができるのであれば折り合いはついて契約もできるのでしょうが、相手のペースで交渉されるとどんどん値引き交渉さされて不本意な契約を締結することにもなりかねません。

 

交渉が手詰まりになってしまうようであれば、自分が本当に欲しい金額を精査して提示する金額を見直すことも必要かもしれません。

今までに空き家にかけた費用

あと、考え方としては今まで空き家にかけた費用を取り戻すことも視野に入れても問題はありません。

 

電気代、水道代、ホームセキュリティサービスの使用料、清掃や剪定の費用、自分が空き家に来る際の交通費や燃料費など、考えてみれば意外とたくさんの費用が掛かっているものです。

 

今まで支出してきたこれらの分の金額を売却時に取り戻そうと考えるのは決して間違ったことではありません。

 

ですが、この部分の話を持ち出すと、あなた以外に空き家の管理を手伝っていた京大などが「自分たちも同等の金額をもらう権利がある!」と言い出してくる可能性もあるので、表立って空き家にかけた費用を主張するのは少々危険かもしれません。

ローンなどの残債

空き家によっては、リフォームの費用などがローンとして残っている場合もあります。

 

一般的にはローン契約をしていた人間の遺産から支払って終わることが多いのですが、遺産がそこまでの金額に達しない場合は当然残債が残ってしまいます。

 

もしローンなどの残債が残っている場合は、少なくとも残債を相殺してしまえるだけの価格で空き家を売却しなくてはなりません。

 

ローンなどの残債が残っているかどうかは、金融機関に問い合わせることと同時に土地の登記情報を確認してみるとわかります。もし土地や建物を抵当にしていれば登記事項証明書に金融機関名が必ず掲載されています。

まとめ

空き家を売るタイミングは、ある日いきなりやってきてもおかしくありません。

 

例えば、空き家の掃除や剪定をしていたあなた自身が病気で倒れてしまい、以降は軽作業をできなくなったとしたら、当然管理のできなくなった空き家だけが残され、売却を余儀なくされることだってあり得ます。

 

実際、思ったような金額で売れない場合は売却そのものをやめてしまうかもしれませんし、その逆の場合は今日明日にでも売りたいとばかりに、急いで売却を進めるかもしれません。

 

将来的に空き家をどう活用するのかや、あなたの人生設計の中で特にお金が必要な時期はいつなのかなど、様々な角度で空き家の売却を検討されることをお勧めします。

 

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