空き家の劣化の原因と対策|人が住んでない家の傷みが酷いわけ

劣化する

 

今までだれかが住んでいた家が、急に空き家になったとたん、家屋の劣化が激しくなって倒壊の危険性を生じたりして、その結果隣接の民家に悪影響を及ぼすようなことが増えています。

 

家は誰かが暮らしていることで手入れが行き届き、劣化も最小限に食い止められるものですが、家人であった両親が急に亡くなったりするようなことで、いきなり空き家になってしまうことも。

 

人が住まない家が傷む6つの原因と、その原因ごとに劣化を防ぐための具体的な対策を解説します。

 

 

原因:不具合に気づかない

今の時代で空き家が問題になる一番の理由は、管理の不行き届きが原因で隣家に迷惑をかけることです。人が住んでいないので、見つかった不良の処置がすぐにできず、時間の経過とともにどんどん状況が悪化していきます。

 

よくあるケース
  • 庭に雑草や樹木が伸び放題になる
  • 家や屋根の傾きや塀の劣化による倒壊
  • 自然災害によって劣化した家が倒壊
  • など

 

中には、隣家に悪影響を及ぼすまでに至ることがあり、ワイドショーでも「危険な空き家」として取り上げられるようになってきています。

 

不具合が起きても誰も気づきませんから、気づいた時には手遅れになっている場合もあるので、空き家を長期的に放置するのは危険と言えるでしょう。

 

対策1:定期的なチェック

 

空き家の劣化を未然に防ぐためには、1ヶ月に1回程度でもいいので、必ず誰かが空き家に入ってチェックをすることです。

 

1ヶ月に1回と言っても、定期的にチェックするのが理想ですが、できることなら大雨や台風、地震の後など、空き家に何らかの被害が発生していそうな時には、適宜チェックを行うべきです。

 

空き家に破損などが生じるリスクが最も高まるのは、やはり風水害です。強風が吹けば屋根の被害もあり得ますし、大雨の場合は雨漏りが生じていることも考えられます。

 

晴れた日には見つからないことが、雨の日の後には見つけやすくなっていることもありますから、ぜひ適宜チェックを行いましょう。

 

対策2:空き家管理業者へ依頼

 

もし、空き家が遠方で頻繁にチェックすることが出来ない場合は、民間の業者にメンテナンスを依頼することも考えましょう。

 

最近では「空き家管理」をサービスのメインにしている業者も増えています。また「ハウスクリーニング」を行う業者などに依頼して定期的に清掃してもらえば、その時に合わせて空き家に生じている不具合も見つけてくれるので便利です。

 

気になるのは料金ですが、業者にどこまで何を依頼するかで、金額は変わってきます。

 

空き家管理専門業者 月額10,000円〜20,000円
不動産会社 月額10,000円〜20,000円
便利屋

月額8,000円〜20,000円
(1時間2,000円〜5,000円程度)

警備会社 月額4,000円

ホームセキュリティ使用料・月額1,000円

 

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もちろん、サービス内容によって金額は異なりますから、インターネット上で紹介されているサービス内容を確認して、一度見積もりを出してもらった方がいいかもしれません。

 

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原因:「湿気」による傷み

空き家が劣化する一番の原因は「湿気」です。湿気は、人が住んでいる家であってもたまりやすい時期があります。

 

例えば、梅雨時になると家の中でも「じめじめ」した感覚がありますが、このじめじめした湿気こそ、家が劣化する原因になるのです。

 

一般的に、日本の住宅の大半は木造部分が多いのですが、木材は当然湿気を吸収する性質を持っていますから、湿気が家の中にたまるとどんどん湿気を吸収して、木材そのものが劣化する要因になってしまいます

 

でも、誰かが住んでいる家であれば、晴れた日に換気をしたり、空気の入れ替えを定期的にしますから、特に対策を施すことなく、湿気による木材の劣化を予防していることになります。

 

対策1:定期的な換気

 

人が住んでいる家と異なり、空き家の場合は空気の入れ替えをしませんから、湿気が家の中に充満します。

 

家の中にある木材と言えば、床や柱、天井板などがありますが、これらが湿気を吸収すると、それが乾くこともなく、木材が水分を含んだ状態が長く続いてしまいます。

 

そうすると、カビが発生するなどして、木材が劣化してしまい、家そのものを支える構造体の機能すら低下してしまい、家屋の倒壊の危険性が増してしまうのです。

 

特に、家を支える構造体の機能まで低下してしまうと、それによって支えられている屋根の劣化が進み、木材のゆがみから隙間が生まれ、そこから雨漏りが発生します。

 

湿気が充満しているところに雨漏りまで発生すれば、日々家全体の劣化が進んでしまい、構造体そのものが倒壊する危険性すら考えなくてはいけない、危険な状態になってしまいます。

 

これらを防ぐ一番簡単な方法は、月1〜2回程度でいいので、空き家中の窓を開けて、換気をすることです。晴れた日に換気をすれば、家の中の湿気も一気に吹き飛ぶので、ぜひ実践してみてください。

 

対策2:空調システムの活用

 

最近の住宅では、空調システムが備わっていて、窓を開けなくても床下から天井までの換気が自動的に行える設備を備えている仕組みもあります。

 

でも、空き家の場合は電気契約を解除していることも多く、契約を維持していたとしても人が入る時以外はブレーカーを落として節電している場合もあります。せっかく空調システムがあっても稼動していない場合も多いのです。

 

空き家の劣化を防ぐためには、電気代の負担はありますが、空調システムを24時間稼働させておくことが重要です。それだけでも、空き家全体の劣化を防ぐことができます。

 

電気代はシステムの消費電力によって異なりますが、契約するアンペア数を最小限にしておけば、電気代の節約は可能です。

 

4人暮らしの2階建て住宅であれば、だいたい30アンペアから40アンペアで事足りますが、空調システムを維持するだけなら、10アンペアもあれば十分対応できます。

 

東京電力管内で10アンペアの契約をした場合、月の基本料金は800円程度です。それにプラスして、実際に使った電気代(従量分)を支払うことになります。

 

でも、中には電気代をケチって、誰も入りそうにない天窓などを開けておいて換気をするような人もいますが、それは泥棒などの侵入を招く危険性がありますから、絶対にやめておきましょう。

 

関連記事:空き家の電気についての記事はこちら

原因:害虫や害獣による被害

エサとなるものがないのに空き家には害虫や害獣が住みついてしまいます。

 

ゴキブリやネズミなどは、人の気配を感じると逃げ出す性質を持っています。つまり、人間が頻繁に動いている場所には現れようとはしないのです。

 

ですから、人が住んでいる時には出てこなかったものが、空き家になったとたん縦横無尽に空き家を闊歩するようになるのです。

 

特に、ゴキブリやネズミなどは空き家にいたって特段影響がないように思えますが、ゴキブリが繁殖すると、それを捕食しようとやってくるネズミも繁殖します。

 

ネズミは不衛生な場所でも入り込む性質があり、室内の電気配線や電話線などをかじってしまい、電線のショートを引き起こしてしまう原因を引き起こします。

 

特に電気配線が通電している場合は、電線の被膜が破れ、そこが木材にでも接してしまったとたん、火災を発生させることもあるので、注意が必要なのです。

 

対策1:ネズミ、ゴキブリ、シロアリの退治

 

空き家に住み着いてしまった害虫や害獣は、空き家の劣化を促す要因になってしまいます。特にゴキブリやネズミ、シロアリなどの害虫や害獣は、大変厄介な生き物です。

 

これらの生き物は、シロアリの様に直接木材を食べて家を倒壊の危険に招く生き物もいますが、これは構造体の倒壊を招く危険な状態であることが分かります。

 

また、生き物が住みつけば、そこに糞をしたりするので、不衛生になってしまうことはもちろん、糞や巣の有った部分の床板や天井裏が腐食してしまい、雨漏りや床抜けの原因になってしまうこともあります

 

そのため、空き家にゴキブリホイホイなどのわなを仕掛けたり、掃除の際に薬剤を散布するなどして、家じゅうのどこかに潜んでいるネズミやゴキブリなどを定期的に駆除することが必要不可欠です。

 

シロアリの場合は、床下に薬剤を散布すれば発生を抑制できるのですが、これは専門業者に依頼する必要があります。二階建て木造で30坪程度の家の場合は、人件費も含めて50,000円程度の費用がかかります。

 

関連記事:空き家のトラブル【害虫・害獣編】

 

対策2:通気口・水道管のメンテナンス

 

施錠をしていても、ゴキブリやネズミは通気口や水道管が出入り口になることになり、自然に空き家に入ってきています。

 

床下にある通気口の入り口のカバーが外れていたりしていてもキケンですが、使用していない水が通らない水道管からネズミやゴキブリは入りこむので要注意です。

 

さらに、水道に接続している空き家の場合は、下水道本管からどんどんネズミやゴキブリが侵入してきます。

 

対策としては、水道管や下水道管を、清掃の時に合わせて「通水」しておくことです

 

通水とは、水道の蛇口をひねり、1分程度水を出しっぱなしにしておくことです。こうすると、水道管と、出た水が通過していく下水道管の掃除が出来ますし、そこを通路にしているネズミ達を追い出すことが出来ます。

 

特に下水道管にはS字状になっているトラップと呼ばれる部分があります。S字のくびれの部分に水がたまり、ふたをするような構造になっています。

 

この部分に水がたまっている状態にしておくことも大事です。1ヶ月に1回程度通水してやれば、トラップに水がたまった状態は維持できるので、メンテナンスの時には気をつけましょう。

 

対策3:定期的な清掃を行う

 

ネズミやゴキブリ、シロアリが空き家に住み着くことを防ぐには、定期的な清掃が欠かせません。

 

人が出入りすることで、ネズミなどは人の気配を嫌って家に寄り付かなくなりますし、ゴキブリなどの害虫も、見つけ次第駆除すれば問題はなくなります。

 

空き家の場合は、月1回でいいので、害虫や害獣が住みつかないように清掃をしたり、駆除剤を定期的に設置・交換することで空き家の劣化を防ぐことができます

 

あと、害虫や害獣の出入り口になるような場所のメンテナンスも一緒にしておきましょう。

原因:水周りの劣化

水回りの劣化は空き家を急激に劣化させるものです。住宅の中でも、給水や排水などのいわゆる「水回り」は、誰かが住んでいて使っていても劣化する場所なのですが、空き家の場合はもっと劣化するスピードが速くなります。

 

というのも、空き家の場合は給水も排水も行われないので、建物内の水道管が使用されない状態が続いてしまうからです。

 

特に、水道を使わなくなった結果、水道管に残っていた水分が蒸発してしまえば、後には「赤錆」だけが残ります。赤錆は、水の流れがない状態になると水道管が空気と触れて参加が進むことで、その結果赤い錆が付きやすくなります。

 

この赤錆が恐ろしいのは、水道管そのものを腐食させてしまうので、水道管が破裂したり、亀裂が生じてそこから漏水が発生することです。

 

住居にとって漏水は、周辺の床や木材を湿気で腐食させ、空き家そのものを劣化させることになるのです。

 

対策1:定期的に通水をする

 

水道管の劣化を防ぐためには、定期的に水道管に水を通す「通水」が必要です。

 

通水は、台所だけではなく、浴室や洗面所など屋内にある全ての蛇口で、1分程度蛇口をひねって水を出しっぱなしにすることで行います。

 

こうすることで、水道管の赤錆を洗い流すこともできますし、排水溝に水が流れ込むことで下水道管の赤錆を洗い流すこともできます。

 

この時、通水を忘れてしまいやすいのがトイレです。トイレもウォシュレットなど、複数の水道が接続されていますから、わざと水を流すなどして、通水をすることを忘れないでください

 

対策2:付属機器も通水をする

 

トイレと同様に、電気温水器やガス温水器などの通水も忘れないようにしましょう。

 

通水の時には、冷水だけの通水だけではなく、お湯を使うように通水すれば自動的に電気温水器やガス温水器が起動して機器内の通水も行えます。

 

ちなみに、通水をするためには、水道の契約を残しておかないといけません。使わない時には、量水器のそばにある元栓を閉めることで不要な水道の使用を防ぐことができます。

 

水道のトラブルは住居の劣化を進めることがあるので、家の掃除の際にでもあわせて、家中の水道管に通水することを忘れないようにしましょう。

 

原因:屋根や外壁の劣化

空き家の中でも、屋根と外壁は劣化すると構造材の傷みも激しくなるものです。

 

そもそも、家を支えているのは構造体と言われる骨組みとなる材木です。最近では鉄筋を構造体に使っている家もありますが、構造体は家の維持管理にとって重要な部分です。

 

構造体そのものが傷むことになると、家が傾いたり、屋根から雨漏りがするなど、空き家そのものが劣化し、その具合によっては近接する住居に迷惑をかける場合があるのです。

 

特に、将来的には実家に帰って再びその家で暮らすことを考えている「一時的な空き家」であれば、維持管理を適切にしておくことをお勧めします。

 

構造体そのものが劣化するのを予防するためには、まず屋根の修繕と外壁塗装を行ってみるといいでしょう。

 

これで、空き家を劣化させる要因である湿気や水分の侵入を防ぐことが出来るので、確実に空き家の劣化を軽減することが可能になります。

 

対策1:屋根の修繕をする

 

屋根の修繕は「全体にする」か「部分的にするか」で費用が変わってきますし、屋根の材質によっても費用が異なってきます。

 

最近の家だと、スレート瓦もあれば、日本瓦もあり、あるいは成型ガルバリウム鋼板など、軽くて耐水性もある金属板を使うことも多くなってきました。

 

屋根の修繕は、壊れている部分を治す「部分的」なものか、「全体」を直すかで大きく変わってきます。

 

例えば、屋根瓦やスレート瓦を一部分葺き替える場合は、1uあたり25,000円から30,000円程度かかります。この費用に人件費がさらに加わります。

 

成型ガルバリウム鋼板だと、さらに費用がアップすることもあります。最新の高性能な素材を使えば、その分費用もかさむと考えていいでしょう。

 

屋根全体を葺き替えるというのも方法の1つです。この時、比較的荷重がかかる瓦をスレートや他の素材に変えて、構造材にかかる荷重を軽減することも出来ます。

 

例)【屋根全体を葺き替え】30坪程度の2階建て住居

150万円〜200万円前後で工事が可能

 

費用をあまりかけたくない場合は、屋根を塗装するだけであれば、雨漏りの防止は可能です。既存の瓦に塗料を上塗りして、耐水性と耐熱性を確保することができ、屋根を葺き替えるよりは安価で対応できます。

 

例)【塗装のみ】30坪程度の2階建て住居

70万円〜100万円前後で工事が可能

 

対策2:外壁を塗装する

 

屋根と同じく、外壁の塗装を修繕することも重要です。外壁の場合は、日光や風雨を直接浴びる部分であり、屋根と比べても劣化が早くなる部分です。

 

外壁も屋根と同様で、とことんやるなら「外壁の塗り替え」ですし、それ以外の方法で費用を安価に済ませることも可能です。

 

例)【外壁の塗り替え】30坪程度の2階建て住居

100万円〜120万円前後で工事が可能

 

既存の外壁をサイディングボードなどの耐久性に優れた素材に張り替える場合は、110万〜150万円程度、モルタル壁を一からやり替える場合は150万〜200万円程度かかります。

 

あと、屋根と同様で耐熱性の塗装を上塗りした場合は、30万〜50万円で住みますし、汚れている外壁を高圧洗浄した場合は10万〜15万円程度で済みます。

 

そもそも、汚れがついている外壁はそこに湿気が溜まりやすくなり、外壁が局部的に劣化して、そこから亀裂が生じたり、部分的に外壁が剥離してしまうこともあるのです。

 

それを防ぐために、高圧洗浄を定期的にするだけでも家の持ちようはかなり違ってきます。

 

関連記事:空き家の屋根・屋根瓦のトラブルに注意

原因:第三者に荒らされる被害

空き家に犯罪者や、非行に走る青少年、家を持たないホームレスなどが、侵入してわがもの顔に使ってしまうような不法侵入が起こることもあります。

 

特に、庭木が伸び放題だったり、雑草が生えても放置されている場合、またポスティングされているチラシが長い期間放置されている場合は、「ここは空き家かもしれない」とターゲットにされてしまうので、定期的にそれらに対処しておくことです。

 

対策1:防犯カメラを設置する

 

不法侵入の被害を防ぐには、空き家であっても不法侵入を防ぐためのセキュリティ機能を導入するのが良いでしょう。

 

最近ではWebカメラを設置したり、侵入者があった時に警備会社に通報されるシステムなど、多種多様なセキュリティ機能があります。

 

もちろん、これらのシステムを導入するには、空き家であっても電気を通電させておかねばならず、システム使用料以外の維持経費も負担しなくてはなりません。

 

それでも、将来的に空き家を資産として活用したり、自分が暮らすための家として再居住することを考えているならば、少しでも空き家の劣化を防ぐためにも、セキュリティ機能を導入するのも方法の1つです。

 

Webカメラは、インターネットなどで購入すると、5,000円程度で購入でき、インターネット回線を接続しておくことで、室内外の様子をいつでも確認できる仕組みです。

 

外出先からでも、スマートフォンでWebにアクセスすることで、室内の様子をいつでも確認することが出来ます。

 

ただし、この仕組みを構築するためには、空き家にパソコン(サーバー)を設置しておかねばならないので、電気代と設備費が多少必要になってきます。

 

対策2:ホームセキュリティサービスを利用する

 

最近では、空き家なども対象にしたホームセキュリティサービスを提供する企業も増えています。警備会社大手のセコムやALSOK(綜合警備保障)などでは、ホームセキュリティサービスを商品化しています。

 

サービスに加入すると、空き家の窓が開けられたり、火災を検知した時には、警備会社の防災センターに通報され、それぞれの警備会社のスタッフが空き家に駆け付けつつ、警察や消防などにも通報してくれる仕組みになっています。

 

気になるのはセキュリティーサービスの費用ですが、マンションなどの場合は1部屋3,000円(月額)、一戸建ての場合は5,000円(月額)程度からになっています。

 

ホームセキュリティに加えて、空き家管理のサービスも付与すれば、負担は大きくなりますが、空き家の清掃や維持管理に関しても業者に任せておけるので、持ち主が遠方に住んでいる場合にはとても便利です。

 

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管理することができなくなったら

 

空き家を管理するにはたくさんの手間がかかり、手放したいと思ってしまう方も多いようです。

 

放置して近隣の方に迷惑をかけるよりも、土地を活用して他の誰かのためにするという考え方もよいと管理人は考えます。

 

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