空き家売却後にトラブル発生!瑕疵担保責任を追求された時の対処方法は?

瑕疵

 

瑕疵担保責任とは、売却した不動産に瑕疵(かし)があった場合、売り主があらゆる責任をもたなくてはならないことを意味します。ここで言う瑕疵とは、不動産に生じていた見えない欠陥や不具合のことです。

 

実際に空き家を売却するにあたっては、見えている欠陥や不具合は売り主から買い主に伝えられているはずですが、売り主にも知らなかった欠陥があった時、はじめて瑕疵担保責任を問われることになります。

 

瑕疵担保責任は生じている欠陥によっては「知らなかった」では済まない場合もあるので、空き家の売却を検討している方はぜひ今回ご紹介する内容を覚えておいてください。

 

瑕疵担保責任の条件とは

瑕疵担保責任は民法で定義されています。以下に民法の全文を抜粋します。

 

第566条
  1. 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権または質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
  2. 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
  3. 前2項の場合において、契約の解除または損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。

 

第570条

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

 

特に気にしておくべきなのは570条の条文で、「隠れた瑕疵」があった場合でも買い主の損害賠償請求権を保障する566条を適用することが定められています。

 

566条をよく読んでみると「1年以内」とも書いてあります。つまり、買い主が瑕疵を認識してもその認識日から1年以降経過していた場合には買い主への損害賠償請求権は発生しないのです。

 

また瑕疵を認識したと言われても、その瑕疵は空き家を売却後に起きた瑕疵なのか以前から存在していた「隠れた瑕疵」だったのかは重要です。買い主が瑕疵を訴えてきたとしても瑕疵が起きたのがいつなのかは施工業者などを交えて解明する必要があります。

 

瑕疵担保責任の詳細は以下のホームページに詳しく紹介されているので参考にしてください。

 

瑕疵担保責任についてまとめてみた(iQra−Channel)
https://iqra-channel.com/kashitanposekinin

契約書の定めに従って対応する

瑕疵が生じた場合のリスクを考えるなら、空き家の売買契約書に瑕疵について必要な条文を盛り込んでおくべきです。例えば、一般的な不動産売買契約書には以下のような条文が盛り込まれていることが多いです。

 

瑕疵の責任

売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の隠れたる建物の瑕疵についてのみ責任を負うものとする。

  1. 雨漏り
  2. シロアリの害
  3. 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
  4. 給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障

なお買主は、売主に対し、本物件について前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。

 

このように、売買時の契約書にあらかじめ「ここに挙げる瑕疵以外は責任を負いません」と宣言しておくことが一般的なのです。ここに挙げられている瑕疵については、実際に買い主が住居として使うにあたって支障となることが明らかなもののみが挙げられています。

 

例えば「壁紙の色がおかしい」など、住居として使用する際に直接影響しない部分の主張は「住居としての機能に支障となっていない」ため瑕疵とは認められません。

 

瑕疵担保責任をめぐってトラブルが生じた時はまず契約書の存在や内容が重要視されるものです。

 

起こりえるトラブルを避けるためにも不動産業者に作成内容を任せきりにするのではなく、第三者の意見や法律の専門家の意見も聞きながら契約書を作成することをお勧めします。

 

ただし、ここで挙げているのは「建物」であり、キッチンやトイレなど備え付けの「設備」については別の解釈がなされます。

 

そもそも設備は耐用年数が建物と異なることと製造メーカーの保証期間が短期間(2年以内)であることより、瑕疵担保責任は免責とされています。ただし売り主がハウスメーカーの場合は免責にはなりません。

 

不動産の売買契約書では「設備の引渡し・修復」の条項を設けて瑕疵担保について定められているケースが多くなっています。具体的には以下の条文が盛り込まれていることが多いです。

 

(設備の引き渡し)
売主は、使用可能な状態で引渡すこととする。
設備の故障・不具合について、売り主は引渡完了日から7日以内に買い主より請求を受けたときに修復する責任を負う。

 

設備の場合、経年劣化すると破損する可能性も高くなります。可能ならばリフォームしてから売買することも検討するべきでしょう。

弁護士を立てて対応するべき

瑕疵担保責任を買い主から問われた場合、契約書の定めに基づいて対応することになりますがお互いが納得できるまでに時間がかかることもあります。特に瑕疵担保責任を問う意味で重要なのが「建物や設備の破損(=瑕疵)がいつ生じたのか」がポイントになります。

 

売買する前にわかっていたならば当然売り主の過失が問われますが、契約成立後や買い主が居住し始めて以降に破損が生じたならば売り主に瑕疵担保責任を問うことそのものが間違っています。

 

この部分は互いの主張が平行線になることも多いので、法律の専門家である弁護士に依頼して整理することも必要でしょう。

 

弁護士費用は相談時に30分5千円〜1時間1万円程度の相談費用を求められ、あとは訴訟時に「賠償金額の10%」などの成功報酬を付与される場合があります。

 

仮に裁判に負けてしまった場合でも、裁判のために費やした時間を時給換算されて請求されることも多いので、まずは裁判がどの程度かかるのかを一般的な事例から確認して弁護士に直接「どの程度費用が掛かるのか?」見込みを訪ねてから判断することをお勧めします。

 

また、自治体や都道府県単位の弁護士会が開いている無料法律相談を活用してあたりをつけるのもよいかもしれません。

買い主の主張別の対処方法

一口に瑕疵担保責任を問われるといっても、買い主から様々な主張がなされる場合があります。当然主張別にその対処方法は異なりますから、以下にご紹介する対処方法を万が一の時には参考にしてください。

 

瑕疵修繕を求められた

 

瑕疵担保責任を問われた場合で最も多いのがその修繕を行うことです。

 

売却利益をまだ手元に置いている場合はそれを原資に修繕してしまえば問題は解決しそうなものですが、あくまで「正常な状態になる」ための修繕であり、機に乗じて「最新のシステムキッチンにして欲しい」など買い主が法外な要求をしていた場合は係争の火種になります。

 

契約書の定める内容にもよりますが、一般的に瑕疵とは「機能不全になっている状態」のことであり、売り主としては機能を回復させることが義務となります。

 

それでも、訴訟等の係争にまで至ることを望まない場合は買い主の言い分をある程度受け入れ、新品の設備に入れ替えるなどの自己資金の持ち出しを伴う対応も必要になるかもしれません。

 

契約解除を求められた

 

契約解除を求められ、支払った購入費を全額返して欲しいという買い主も当然存在します。この場合も売買契約書にどのように定めがあるかによって返金の有無が左右されますが、明らかに売り主が不利になるケースもあります。

 

例えば「わかっていれば買わなかった」と思われるほどの事実を伝えていなかった場合、契約上の告知義務(説明事務)違反となり訴訟になっても全額返金を命じる判決が出て敗訴する場合もあるのです。

 

具体的には以下のような情報を伝えていない場合に告知義務違反が成立することになります。

 

  • 地下に産業廃棄物が埋まっていたこと
  • 提供されるべきメンテナンスサービスが提供されなかった
  • その建物で殺人事件があった事実を伝えていなかった
  • 耐震基準を満たしていなかった

 

これらの情報は不動産の購入に当たって当然知りえていれば「購入をしなかった」と言われるレベルのことですから、この部分の情報開示が不十分であった場合は契約書でどう定めていようが訴訟になっても全額返金を命じられると考えた方がよいでしょう。

 

違約金(賠償金)を求められた

 

違約金や賠償金を求められるケースは、上記のケースと重複する場合も多いです。

 

例えば、買い主が生活のために仕方なく自分で瑕疵の部分を修繕したものの、その過程で購入前に瑕疵が発生していたことが分かった場合、自費で支払った修繕費用に加えて契約不履行に伴う違約金の支払いを求めてくる場合があります。

 

この場合、問題を穏便に解決しようとすれば買い主が自費で支払った修繕費用を全額負担することと、相手に対していくらかのお詫び(見舞金レベル)として費用を支払うことが一般的です。

 

この時点で買い主と折り合えなければ訴訟に発展するのでしょうが、違約について問われた場合には当然「契約書の内容の何を違約していたのか」がクローズアップされるので、買い主の言い分に不服がある場合は弁護士に相談して契約書の解釈を確認し、その答えによってはこちらから買い主に問題提起することも必要となるでしょう。

 

訴訟を提起された

 

事前の話し合いをすることもなくいきなり訴訟を提起してくる買い主も中には存在します。そうなってくると、こちらも弁護士を立てて法廷で自分の意見を主張する以外に方法はなくなります。

 

裁判というものは訴えられた場合に無視していると相手の言い分を認めたことになるので、まずは弁護士に相談して適切に対応することが必要不可欠です。

 

裁判費用が気になりますが、相手を逆に訴える「逆提訴」によってかかるであろう裁判費用の支払いを求めることもできます。もちろんあなたが敗訴してしまえば相手の裁判費用も自分の裁判費用もすべて負担しなくてはならないリスクは理解しておきましょう。

民法改正と瑕疵担保責任のまとめ

現行の民法は平成26年に一部改正が決定され、令和2年(2020年)4月に施行されることになっています。

 

瑕疵担保責任についても不明瞭であった部分が条文の追加によって補われ、新たに「契約不適合物に対する買主の追完請求権」(改正562条)、「買主の代金減額請求権」(改正563条)が定められます。

 

改正点@:瑕疵の範囲の拡大

現行の民法では、瑕疵と言っても「隠れた瑕疵」に限定されていました。でも今回の民法改正以降はどんな瑕疵であっても見つかった時点で買い主が追完請求する権利を得ることになります。

 

改正点A:買い主の権利の明確化

また空き家そのものに不具合が見つかった場合、今までに民法では修理や交換はあくまで任意であり、買い主は契約解除と返金を請求できるだけでした。

 

しかし改正後の民法ではおいては追完請求が認められます。更にその履行がない場合には売代金の減額が請求できるようになり、買い主の権利がかなり明確に保証されるようになっています。

 

改正点B:その他の権利

その他、契約に基づく履行がされない場合には買い主が売り主に対して催告する権利を得られるようになり、催告に応じない場合には損害賠償請求もできるようになるなど、裁判になった場合でも売り主にかなり不利な環境になってしまうことが予想されています。

 

まとめ

民法改正で買い主の権利の明確化や売り主のリスクの拡大が懸念されるとはいえ、空き家を売るときに安全性や性能を担保できるだけのメンテナンスやリフォームをしていること、瑕疵と思われる部分の明確な説明責任を果たしておけば売買後のトラブルが起きる可能性は少ないわけです。

 

自分自身ですべての不安を解消することは不可能でも、不動産の専門家や弁護士などさまざまな専門家の知識を活用して安全に取引ができるよう準備することで、今回紹介したトラブルは十分回避できるので安心してください。

 

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