瑕疵担保責任とは、売却した不動産に瑕疵（かし）があった場合、売り主があらゆる責任をもたなくてはならないことを意味します。ここで言う瑕疵とは、不動産に生じていた見えない欠陥や不具合のことです。

実際に空き家を売却するにあたっては、見えている欠陥や不具合は売り主から買い主に伝えられているはずですが、売り主にも知らなかった欠陥があった時、はじめて瑕疵担保責任を問われることになります。

瑕疵担保責任は生じている欠陥によっては「知らなかった」では済まない場合もあるので、空き家の売却を検討している方はぜひ今回ご紹介する内容を覚えておいてください。

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瑕疵担保責任は民法で定義されています。以下に民法の全文を抜粋します。

特に気にしておくべきなのは570条の条文で、「隠れた瑕疵」があった場合でも買い主の損害賠償請求権を保障する566条を適用することが定められています。

566条をよく読んでみると「1年以内」とも書いてあります。つまり、買い主が瑕疵を認識してもその認識日から1年以降経過していた場合には買い主への損害賠償請求権は発生しないのです。

また瑕疵を認識したと言われても、その瑕疵は空き家を売却後に起きた瑕疵なのか以前から存在していた「隠れた瑕疵」だったのかは重要です。買い主が瑕疵を訴えてきたとしても瑕疵が起きたのがいつなのかは施工業者などを交えて解明する必要があります。

瑕疵担保責任の詳細は以下のホームページに詳しく紹介されているので参考にしてください。

瑕疵担保責任についてまとめてみた（ｉＱｒａ－Ｃｈａｎｎｅｌ）
https://iqra-channel.com/kashitanposekinin

瑕疵が生じた場合のリスクを考えるなら、空き家の売買契約書に瑕疵について必要な条文を盛り込んでおくべきです。例えば、一般的な不動産売買契約書には以下のような条文が盛り込まれていることが多いです。

このように、売買時の契約書にあらかじめ「ここに挙げる瑕疵以外は責任を負いません」と宣言しておくことが一般的なのです。ここに挙げられている瑕疵については、実際に買い主が住居として使うにあたって支障となることが明らかなもののみが挙げられています。

例えば「壁紙の色がおかしい」など、住居として使用する際に直接影響しない部分の主張は「住居としての機能に支障となっていない」ため瑕疵とは認められません。

瑕疵担保責任をめぐってトラブルが生じた時はまず契約書の存在や内容が重要視されるものです。

起こりえるトラブルを避けるためにも不動産業者に作成内容を任せきりにするのではなく、第三者の意見や法律の専門家の意見も聞きながら契約書を作成することをお勧めします。

ただし、ここで挙げているのは「建物」であり、キッチンやトイレなど備え付けの「設備」については別の解釈がなされます。

そもそも設備は耐用年数が建物と異なることと製造メーカーの保証期間が短期間（2年以内）であることより、瑕疵担保責任は免責とされています。ただし売り主がハウスメーカーの場合は免責にはなりません。

不動産の売買契約書では「設備の引渡し・修復」の条項を設けて瑕疵担保について定められているケースが多くなっています。具体的には以下の条文が盛り込まれていることが多いです。

設備の場合、経年劣化すると破損する可能性も高くなります。可能ならばリフォームしてから売買することも検討するべきでしょう。

瑕疵担保責任を買い主から問われた場合、契約書の定めに基づいて対応することになりますがお互いが納得できるまでに時間がかかることもあります。特に瑕疵担保責任を問う意味で重要なのが「建物や設備の破損（＝瑕疵）がいつ生じたのか」がポイントになります。

売買する前にわかっていたならば当然売り主の過失が問われますが、契約成立後や買い主が居住し始めて以降に破損が生じたならば売り主に瑕疵担保責任を問うことそのものが間違っています。

この部分は互いの主張が平行線になることも多いので、法律の専門家である弁護士に依頼して整理することも必要でしょう。

弁護士費用は相談時に30分5千円～1時間1万円程度の相談費用を求められ、あとは訴訟時に「賠償金額の10％」などの成功報酬を付与される場合があります。

仮に裁判に負けてしまった場合でも、裁判のために費やした時間を時給換算されて請求されることも多いので、まずは裁判がどの程度かかるのかを一般的な事例から確認して弁護士に直接「どの程度費用が掛かるのか？」見込みを訪ねてから判断することをお勧めします。

また、自治体や都道府県単位の弁護士会が開いている無料法律相談を活用してあたりをつけるのもよいかもしれません。

一口に瑕疵担保責任を問われるといっても、買い主から様々な主張がなされる場合があります。当然主張別にその対処方法は異なりますから、以下にご紹介する対処方法を万が一の時には参考にしてください。

現行の民法は平成２６年に一部改正が決定され、令和２年（２０２０年）４月に施行されることになっています。

瑕疵担保責任についても不明瞭であった部分が条文の追加によって補われ、新たに「契約不適合物に対する買主の追完請求権」（改正５６２条）、「買主の代金減額請求権」（改正５６３条）が定められます。

改正点①：瑕疵の範囲の拡大

現行の民法では、瑕疵と言っても「隠れた瑕疵」に限定されていました。でも今回の民法改正以降はどんな瑕疵であっても見つかった時点で買い主が追完請求する権利を得ることになります。

改正点②：買い主の権利の明確化

また空き家そのものに不具合が見つかった場合、今までに民法では修理や交換はあくまで任意であり、買い主は契約解除と返金を請求できるだけでした。

しかし改正後の民法ではおいては追完請求が認められます。更にその履行がない場合には売代金の減額が請求できるようになり、買い主の権利がかなり明確に保証されるようになっています。

改正点③：その他の権利

その他、契約に基づく履行がされない場合には買い主が売り主に対して催告する権利を得られるようになり、催告に応じない場合には損害賠償請求もできるようになるなど、裁判になった場合でも売り主にかなり不利な環境になってしまうことが予想されています。

民法改正で買い主の権利の明確化や売り主のリスクの拡大が懸念されるとはいえ、空き家を売るときに安全性や性能を担保できるだけのメンテナンスやリフォームをしていること、瑕疵と思われる部分の明確な説明責任を果たしておけば売買後のトラブルが起きる可能性は少ないわけです。

自分自身ですべての不安を解消することは不可能でも、不動産の専門家や弁護士などさまざまな専門家の知識を活用して安全に取引ができるよう準備することで、今回紹介したトラブルは十分回避できるので安心してください。