活用のめどが無い空き家は、管理のために手間暇を掛けるよりはいっそのこと解体した方がいいと思っている方も多いことでしょう。

 

また、空き家を売却しようとした場合も、空き家が残ったままの場合より更地にした方が買い手も見つかりやすい実情があります。

 

特に最近では高齢化が進み、管理の行き届かない危険な空き家も空き家が多くなっていることから、自治体では空き家の解体に対して補助金を交付するようになりました。

 

補助金は、空き家を解体するのにかかった費用に対して、その一部を自治体が後日支給してくれるものです。

 

また、解体後の土地に定住用の住居を立てる場合や、駐車場など事業用用地として使う場合には補助金額が加算されることもありますから、解体後の用途も補助金額に影響を及ぼします。

 

自治体の補助金を効果的に活用するためには、補助金を得るためのさまざまな条件を確認しておく必要があります。

 

 

補助金の金額は、各自治体が決めるため地域ごとにばらつきがあります。

 

一般的には空き家の解体にかかったすべての経費を基準として、その一部を補助金として支給してくれます。

 

補助金額を決める基準は、一般的に「空き家の解体にかかった経費の2分の1」のように支給する割合を定めており、自治体によってまちまちです。

 

また、「上限額50万円」と付記されていれば、すべての経費の2分の1で計算した補助金額が100万円であろうと80万円であろうと、上限額いっぱいの50万円しか補助金がもらえません。

 

 

このように、様々な名称になりますが、内容的には長期にわたって放置された家屋（倒壊する危険が高い家屋）の解体工事にかかる費用の一部を助成する補助金と思ってよいでしょう。

 

予算に応じて受付が終了となります。どうせ解体をするならば、補助金がある時期に解体することをおすすめします。

 

自治体のホームページで補助金のページを見つけるには？

 

各自治体の空き家解体補助金制度については各自治体のホームページを見れば確認することが出来ます。どこに記載されているかわからないという場合は、検索エンジンで「解体工事　補助金　○○市」と、検索を掛けてみると、その自治体が補助金制度を設けているかどうかを確認することが可能です。

 

お住まいの地域の解体業者へ見積もりを依頼して、補助金制度があるのかどうかを聞いてみるという方法もありますが、あまり接点がない業種なので「信用」という部分で不安はつきまといます。

 

解体工事はトラブルが多い工事

 

解体工事は騒音・ホコリ・振動・作業員のマナーなど、ご近所トラブルも多いので解体業者選びは神経をついかいます。そんな方に使ってほしいのが、「解体見積もりサイト」です。

 

物件の状態や都道府県ごとに違う解体工事の補助金申請方法について、熟知したスタッフが物件ごとに案内してくれるので安心です。

 

空き家の管理上、既に周辺環境に悪影響を与えている場合には、すみやかに解体を検討した方が良いでしょう。

 

具体的に「周辺環境への悪影響」とは、以下のような場合を指します。

 

 

これらのうち１つでも当てはまれば、何かのきっかけがあれば近所の住民からあなたに苦情が寄せられるでしょう。苦情をめぐって周辺住民とトラブルになってしまう前に、空き家を解体してしまうのも考え方の１つではあります。

 

むしろ、補助金がもらえるうちに解体してしまっておくのも考えとして浮かぶかもしれません。

 

全国の自治体が行っている空き家解体補助金制度は以下のホームページに詳しく紹介されています。

 

空き家解体補助金一覧（空家活用の匠）

http://akiya-takumi.com/subsidy/

空き家の解体に対して、さまざまな自治体が補助金を交付するようになっていますが、当然条件がもうけられています。

 

空き家解体の補助金で定められている一般的な条件には、以下のような条件がもうけられていることが多いです。

 

なぜ、自治体がここまで細かい理由を設けているのか、その理由を詳しく解説します。

 

 

まず「空き家」の概念として「誰も住んでいない」ことが条件になってきますが、それを立証するために最低１年は誰も住んでいないことを証明するように求められます。

 

これを立証する方法としては、「電気代の支払い実績」「水道代の支払い実績」「住民票の状況」などです。

 

 

補助金を受ける場合には、個人が所有している空き家が条件になります。企業や不動産会社が持っている場合は収益事業として建物を所有しているわけで、収益事業に対して自治体が公金で補助をすることが出来ないからです。

 

建物の所有が亡くなった両親などの場合は、故人である所有者と補助金を申請する者の血縁関係を立証する必要があります。また、個人所有であっても夫婦など複数人で所有している空き家の場合は、申請者以外の所有者全員の同意が得られていることを書面で提示しなくてはなりません。

 

実際、空き家の処分や使い道については親族間で係争になることも多いので、そのあたりは書類を提出して問題が無いことを証明しなければ補助金がもらえない、と考えてよいでしょう。

 

 

空き家と言っても、人が住めるようになっている一戸建て住宅でなければ補助金の対象にはなりません。例えば、農業用の機械などを置いている「納屋」などの倉庫や、アパートのように複数の世帯が暮らすことを前提にしている事業用物件は対象になりません。

 

それぞれの自治体で例外として認められる場合もあるので、確認することをおすすめします。

 

 

抵当権とは、その建物を建てる時に住宅ローンで資金を調達した際、返済できなかった場合に土地や建物を債権者が差し押さえることが出来る権利のことを指します。

 

この「抵当権」は、お金をすべて返済すれば債権者が権利を解除するのですが、空き家であっても場合によっては住宅ローンの返済が終わっていない場合もあり、抵当権が残っている場合もあります。

 

抵当権が気になる場合は、まず法務局で土地と建物の登記簿謄本や全部事項証明書を取得すれば確認することが出来ます。

 

 

補助金の原資は税金ですから、当然税金を納めていない人は補助金をもらう権利が制限されます。場合によっては、納税証明書の提出を義務付けている自治体もあります。納税証明書は自治体の税証明担当課で発行されるものですから、必要に応じて取得しましょう。

 

 

空き家を一時的に不動産会社にゆだねて賃貸物件にしている場合、事業のために使っている物件とみなされるので、収益事業に対して自治体が公金で補助を出すことが出来ないと判断されます。

 

補助金を得て解体したい場合は、不動産会社との管理契約を解除したり、実際に住んでいる人に引っ越してもらうなど現実的に空き家である状態にしておきましょう。

 

 

既に空き家を解体してしまった後の場合、補助金の申請をしても申請書すら受理してもらえない場合もあります。自分の自治体がどのような制度にしているかを確認しておくことだけは忘れないでください。

 

 

自治体によっては、解体にあたって地元の業者を使うことを義務付けている自治体もあります。

 

全国解体工事業団体連合会

http://www.zenkaikouren.or.jp/

あんしん解体業者認定協会

https://anshin-kaitai.or.jp/

 

 

昭和56年以前に建築された空き家は現在より2代前の耐震基準で建築されていることから、東日本大震災級の地震では倒壊リスクがかなり高いとされているので、補助金も交付されやすくなります。

 

 

申請する人が高収入者である場合、補助金をもらえない場合があります。

空き家を更地にした場合のデメリット

 

空き家を解体するための費用がかかる

 

解体作業は費用がかかります。もちろん、建物が大きければ大きいほど費用がかかるので、予算を確保する必要があります。

 

売り手側としては空き家の解体にかかった費用は売却価格にプラスして売却したいものですが、こだわりすぎると売値が高くなってしまい購入希望者が減少する可能性も。

 

更地になると固定資産税が上がる

 

固定資産税は建物がある場合は住宅用地の特例が適用されて、固定資産税や都市計画税が減額されるのですが、建物が無くなれば当然それぞれの税金が上がります。そのため、解体後の土地にかかる固定資産税などが増額されるため、購入希望者がしり込みする可能性もあることが上げられます。

 

敷地面積200平方メートルまでの宅地の場合、本来の税額から6分の1も減額されているのですがそれが無くなってしまえばかなりの税負担が必要です。

 

ただし、空き家の解体については危険な空き家が放置されたままになることを避けるため、自治体が補助金を出して積極的に解体を進めているケースも増えてきています。補助金がある場合はうまく活用すれば売主の負担は軽減できる場合もあります。

 

空き家を更地にした場合のメリット

 

安全性の向上

 

放置された空き家は建物や周辺地域に、台風や地震などの被害で安全上の問題が生じる場合があります。解体によって周辺の安全性を向上させることができるのは大きなメリットでしょう。

 

景観がよくなる

 

朽ち果てた空き家があるため、景観が悪くなっていた地域では、解体によって改善され地域に住んでいる方の住環境が改善されたりします。

 

不動産価値の向上

 

空き家があるために様々な問題があったことで低下した不動産価値も、解体が行われることで近隣の不動産価値が向上することがあります。また、更地になり新しい住宅、商業施設、公共施設などの再開発プロジェクトが進む可能性もあり、さらなる発展もうかがえます。

家屋付きの場合のメリット

 

買い手が付きやすい

 

家屋がついている場合は「すぐにでも引っ越したい」という希望者がいれば買い手が付きやすいでしょう。ただし、買い手の希望が多岐にわたる場合もありますから、すべての希望を満たせない場合は希望者がいても売買契約までたどり着かない場合もあるでしょう。

 

また、家屋ごと空き家を売却した場合、その家屋に対して生じえる瑕疵（かし）を十分説明しておくことも必要です。

 

手間と費用が削減できる

 

空き家管理をする費用はもちろん、解体し更地にする費用など、様々な費用を削減することができます。

 

家屋付きの場合のデメリット

 

売却後のトラブルが

 

実際、売買後に家屋に関する様々なトラブルが懸念されることが、家屋付き空き家を売却するときの最大のデメリットと言えます。

 

トラブルを避けるためには、購入時に建物に潜むリスクや使用上の注意について明確に説明し、それらを理解して媒介契約に至ればいいのですが、不十分な理解のもとで契約に至った場合、実際に施設瑕疵が見つかった場合にトラブルに至る可能性もあります。

 

実際、売り主であれば目に見える部分の瑕疵は確認できますし場合によっては修繕をすることも可能ですが、上下水道管や電線など目に見えない部分の瑕疵は専門業者に依頼しないと確認できません。

 

 

市場価格の影響

 

不動産市場は変動するものです。タイミングによって良かったり悪くなったりとするので、市場の変動に対処する必要があります。

 

なかなか売却できなかった時の維持コスト

 

家屋を含む不動産の所有者として、売却までの維持費は必要です。また、買い手がなかなかつかない時は修繕を行う必要が生じたりするので、不動産の専門家との協力が必要になります。

空き家の売買に当たっては様々なケースがあり、家屋付きにするか更地にするかのいずれかの選択肢があることはご理解いただけたと思います。

 

これから紹介するケースは、明らかに更地にした方がいいケースになります。不要となった空き家を確実に処分したい場合は特に気にかけてください。

 

 

空き家がある場所が新興住宅地の場合、潜在的に土地の需要があるためマイホームを建てたい人が土地を探している場合が多いです。

 

新築のマイホームを建てたいのですから当然家屋があれば邪魔になってしまうので、更地にして売却する方が買い手も見つかりやすくなります。

 

 

 

新興住宅地のように土地の需要がない場所であっても、空き家ごと購入してマイホームとして使いたい人も多くなっています。

 

実際、中古物件を土地ごと購入して必要なリフォームをしたうえでマイホームにする人も増えていますが、それを希望する人が気にするのは家屋の耐久性です。

 

特に東日本大震災以降耐震基準はさらに厳しく改正されており、昭和５６年以前の耐震基準で建築された家屋は東日本大震災クラスの地震が来ると倒壊する危険性が高いことから継続して居住するにはかなりのリスクを伴います。

 

耐震基準を満たすためのリフォームも可能ですが、それだけの費用をかけてまで空き家を売却しようとする人はいないでしょう。

 

むしろ現行の耐震基準を満たさない家屋は解体して更地にして売却する方が買い手も見つかりやすいです。

 

関連記事：空き家を解体する時に補助金がもらえる？対象となる空き家は？

 

 

空き家の解体にあたって自治体によっては解体費用の一部を補助する制度を設けている場合もあります。

 

自治体によって補助金額は異なりますが、一般的には「かかった費用の2分の1」でありかつ「上限額50万円まで」などとなっていて、掛かる費用のすべてを補助金で補填してくれるわけではありません。

 

実際、更地の方がマイホームを新築もしやすいし、駐車場などとして一時的に貸し出すなど不動産活用もできることから買い手はつきやすいでしょう。

 

確実に買い手を探したい場合、古い家屋がネックになっている場合には自治体の解体補助金を活用することも考慮しましょう。

 

 

一般的に家屋があった方が税金の特例が適用されて固定資産税などが減税になるとされていますが、場合によっては更地にすると固定資産税が安くなるケースもあります。

 

具体的には土地の評価額と建物の評価額が逆転している場合が該当します。

 

そもそも建物の固定資産税評価額は建物の構造によって償却期間が異なりますが、一般的な居住用の木造住宅の場合は建築後２５年で最低ランクの評価額となり、これ以上は下がらないところまで至ります。

 

ここで言う最低ランクの評価額は「建築費の20％」なのですが、建築費が3,000万円の木造住宅であれば建築後２５年以降の評価額は3,000万円の約20％として考えられるので、その場合固定資産税額は約600万円となります。

 

一方、土地にかかる固定資産税の税率は住宅と同じなので、家屋の評価額が土地の評価額よりも高い場合、家屋を解体して土地だけで固定資産税を計算した方が税金も安価になるわけです。

 

この仕組みをうまく活用するにはまず空き家の土地や建物の評価額を確認することから始めましょう。

空き家の解体には、実際のところかなりの費用がかかります。

 

30坪程度の空き家（木造二階建て3ＬＤＫ程度）の場合、解体費用の相場は約80万円～120万円程度もかかるので、自腹ですべてを行うにしてもかなりの負担が生じます。

 

関連記事：【30坪・40坪・50坪】空き家の解体にかかる期間や費用は？

 

ですが、補助金を使えば掛かる費用の半分程度は最大でも負担してくれるので、活用できる場合は積極的に活用しましょう。

 

空き家の処分にあたっては管理の手間を省くために一刻も早く処分したいと思う一方で、価値のある資産を処分して収入を得たいと思う気持ちも芽生えます。

 

様々な気持ちを思いめぐらせているうちに売り時を逃してしまったり、家屋が劣化して特定空き家に指定されてしまう場合も出てきます。

 

特に、周辺の住民や生活環境に支障をきたしている「特定空き家」に指定されてしまうと法的に指導を受けたり強制的に空き家を解体されてその費用が管理者であるあなたに請求されるなど、その後の処分にも支障をきたすことになります。

 

特定空き家については「実家の空き家の税金が上がってしまう「特定空き家」にしないためにできる対策」のページでも触れているように、固定資産税の特例が受けられなくなるなど負担が増す場合もあるので指定されることは絶対に避けましょう。

 

空き家対策特別措置法を守らなかったらどうなる？固定資産税が６倍？