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空き家解体の補助金制度と対象となる条件は?

空き家の解体に補助金がでる?その条件は?

活用のめどが無い空き家は、管理のために手間暇を掛けるよりはいっそのこと解体した方がいいと思っている人も多いです。

 

また、空き家を売却しようとした場合も、空き家が残ったままの場合より更地にした方が買い手も見つかりやすい実情があります。

 

特に最近では高齢化が進み、管理の行き届かない危険な空き家も空き家が多くなっていることから、自治体では空き家の解体に対して補助金を交付するようになりました。

 

補助金は、空き家を解体するのにかかった費用に対して、その一部を自治体が後日支給してくれるものです。

 

また、解体後の土地に定住用の住居を立てる場合や、駐車場など事業用用地として使う場合には補助金額が加算されることもありますから、解体後の用途も補助金額に影響を及ぼします。

 

自治体の補助金を効果的に活用するためには、補助金を得るためのさまざまな条件を確認しておく必要があります。

 

補助金の金額は自治体によって異なる

補助金の金額は、各自治体が決めるため地域ごとにばらつきがあります。でも、一般的には空き家の解体にかかったすべての経費を基準として、その一部を補助金として支給してくれる場合が多いです。

 

補助金額を決める基準は、一般的に「空き家の解体にかかった経費の2分の1」のように、支給する割合を定めている場合が多いです。割合は2分の1のところもあれば3分の1のところもあり、自治体によってまちまちです。

 

また、「上限額50万円」と付記されていれば、すべての経費の2分の1で計算した補助金額が100万円であろうと80万円であろうと、上限額いっぱいの50万円しか補助金がもらえません。

 

なお2018年12月現在で、空き家の解体にかかったすべての費用を補助金として交付してくれる自治体は今のところ存在しません。

補助金の対象となる空き家には条件がある

空き家の解体に対して、さまざまな自治体が補助金を交付するようになっていますが、当然条件がもうけられています。

 

空き家解体の補助金で定められている一般的な条件には、以下のような条件がもうけられていることが多いです。

 

補助金が出るための10の条件

  1. 1年以上居住していない
  2. 個人が所有している空き家である
  3. 一戸建て住宅であること
  4. 抵当権が設定されていないこと
  5. 申請者が税金を滞納していないこと
  6. 賃貸物件でないこと
  7. まだ解体に着手していないこと
  8. 解体業者は地元の業者を使うこと
  9. 耐震基準を満たしていないこと
  10. 申請者の収入が規定の金額以下であること

 

なぜ、自治体がここまで細かい理由を設けているのか、その理由を詳しく解説します。

 

1年以上居住していない

まず「空き家」の概念として「誰も住んでいない」ことが条件になってきますが、それを立証するために最低1年は誰も住んでいないことを証明するように求められます。

 

これを立証する方法としては、「電気代の支払い実績」「水道代の支払い実績」「住民票の状況」などで立証する方法があります。

 

電気代や水道代は誰かが住んでいる場合とそうでない場合とでは明らかに使用量が違いますから、水道局や電力会社に証明書を作成してもらって提出すれば第三者の証明として活用できます。

 

また、空き家の住所に住民票を置いていないことも証明にはなりますが、住民票と実際の居住地が異なるケースは多々ありますので、これだけでは証明することにはなりえないでしょう。

 

個人が所有している空き家

空き家の所有については個人が持っている場合と、企業や不動産会社が持っている場合などが考えられます。

 

補助金を受ける場合には、個人が所有していることが条件になります。企業や不動産会社が持っている場合は収益事業として建物を所有しているわけで、収益事業に対して自治体が公金で補助をすることが出来ないからです。

 

建物の所有が「個人」ではなく、亡くなった両親など「故人」である場合もあるでしょう。その場合は故人である所有者と補助金を申請する者の血縁関係を立証する必要があります。

 

例えば戸籍謄本などで血縁関係を立証したり、生前に後見人や保佐人などになっているなど、法的に故人の財産を管理する権限を有している場合はその証本を提示するなどすれば血縁関係を立証することが出来ます。

 

あと、個人所有であっても夫婦など複数人で所有している空き家の場合は、申請者以外の所有者全員の同意が得られていることを書面で提示しなくてはなりません。これは、管理者である1人が勝手に空き家を解体してしまうトラブルに自治体としては関与したくないがためのルールと言えます。

 

実際、空き家の処分や使い道については親族間で係争になることも多いので、そのあたりは書類を提出して問題が無いことを証明しなければ補助金がもらえない、と考えてよいでしょう。

 

一戸建て住宅であること

空き家と言っても、人が住めるようになっている一戸建て住宅でなければ補助金の対象にはなりません。

 

例えば、農業用の機械などを置いている「納屋」などの倉庫や、アパートのように複数の世帯が暮らすことを前提にしている事業用物件は対象になりません。

 

ただし、納屋の場合でも1階が倉庫、2階に居住可能となっている設備が整っている場合は住居とみなされる場合もありますし、農業が盛んな地方では納屋であっても補助金の対象になる場合もあるので、それぞれの自治体に前もって確認すべきです。

 

抵当権が設定されていないこと

抵当権とは、その建物を建てる時に住宅ローンで資金を調達した際、返済できなかった場合に土地や建物を債権者が差し押さえることが出来る権利のことを指します。

 

この「抵当権」は、お金をすべて返済すれば債権者が権利を解除するのですが、空き家であっても場合によっては住宅ローンの返済が終わっていない場合もあり、抵当権が残っている場合もあります。

 

また、先祖代々受け継いでいるような住居の場合は、先祖がお金を借りて抵当権を設定されている場合もあり、現代に住んでいる私たちが気づかない抵当権もあります。

 

抵当権が気になる場合は、まず法務局で土地と建物の登記簿謄本や全部事項証明書を取得すれば確認することが出来ます。

 

抵当権を解除するためには、債権者にすべての金額を支払って完済した上で抵当権を解除してもらうしかありません。完済して抵当権解除の申請を債権者にしてもらうと、冬季に反映されるまで最低でも3ヶ月は掛かるので、見つかり次第速やかに対応しておくべきです。

 

ちなみに、抵当権の存在を内緒にして申請をしても、受理後に自治体の担当課で確認は絶対にされますから、虚偽の申請をすることは絶対にやめましょう。

 

申請者が税金を滞納していないこと

補助金の原資は税金ですから、当然税金を納めていない人は補助金をもらう権利が制限されます。

 

場合によっては、納税証明書の提出を義務付けている自治体もあります。納税証明書は自治体の税証明担当課で発行されるものですから、必要に応じて取得しましょう。

 

あと、空き家の補助金だからと言って固定資産税だけが税金滞納の確認対象になるわけではありません。あくまでも申請者本人がきちんと税金を納めているかどうかを確認するので、所得税、軽自動車税、固定資産税、都市計画税などなど、さまざまな税金すべての滞納が無いかを確認されます。

 

その他、国民健康保険料や介護保険料、水道料金など、税金ではないものの自治体に納めるべきお金についても滞納が無いようにしておきましょう。

 

賃貸物件でないこと

空き家を一時的に不動産会社にゆだねて賃貸物件にしている場合、補助金の対象にならない場合が多いです。

 

なぜなら賃貸物件である以上、事業のために使っている物件とみなされるので、収益事業に対して自治体が公金で補助をすることが出来ないと判断されるからです。

 

どうしても補助金を得て解体したい場合は、不動産会社との管理契約を解除したり、実際に住んでいる人に引っ越してもらうなど現実的に空き家である状態にしておかねばなりません。

 

あと、人が住むために貸さず、物置や駐車場として空き家や土地を貸す場合もありますが、この場合も賃貸物件とみなされるのでとにかく「誰にも有料で貸し出していない」状態にしてください。

 

解体に着手していないこと

既に空き家を解体してしまった後の場合、補助金の申請をしても申請書すら受理してもらえない場合もあります。

 

この部分は、自治体によって判断基準の相違もあるようで、施行前の写真と施工後の写真を提示することで解体後でも補助金の対象とする自治体もあれば、補助金の交付決定を受けてから解体に着手することを義務としている自治体もあります。

 

まず、自分の自治体がどのような制度にしているかを確認しておくことだけは忘れないでください。

 

ちなみに、補助金の交付はすべての解体が終わった後に「完了届」などを提出して初めて受けられることが多いので、すべての費用をいったん自分が支払うことになることも忘れないでください。

 

解体業者は地元の業者を使うこと

自治体によっては、解体にあたって地元の業者を使うことを義務付けている自治体もあります。

 

これは、自治体として地域経済の振興策の一環と考えて、自治体内に事務所を置く業者に仕事を提供するもくろみがあるからです。

 

と言っても、あなたが地元の業者になじみがない場合もあるでしょう。その場合、相談すれば自治体からリストのようなものは提供されるでしょうが、特定の業者を紹介してもらうことはできません。

 

やはり、自治体が特定の業者に仕事を融通するような流れになるため、業者を紹介する行為は行わないのです。がんばって自分で探してみるか、以下に紹介する業界任意団体のホームページで確認してください。

 

全国解体工事業団体連合会

http://www.zenkaikouren.or.jp/

あんしん解体業者認定協会

https://anshin-kaitai.or.jp/

 

耐震基準を満たしていないこと

東日本大震災以降、南海トラフ地震など様々な巨大地震へのリスクを懸念して、耐震基準が改正されました。

 

空き家の解体に補助金とは言うものの、ただ空き家であると言うだけでは補助金を受けることはできません。

 

例えば、東日本大震災級の地震が起きた場合に倒壊する危険性がある空き家であれば、補助金を交付してでも速やかに解体してもらった方が自治体としても防災対策として適切なわけです。

 

空き家の場合は誰も住んでいないため手入れが行き届かないため老朽化が進行します。すると誰かが住んでいる家と比べても建物の倒壊や破損を招き近隣住民に人的被害を与えてしまうリスクも高まります。

 

倒壊のリスクがどれだけあるかを判断する基準として、耐震診断を用いる自治体もあれば、担当職員の調査によって判断する自治体もあるのでまちまちです。

 

特に、昭和56年以前に建築された空き家は現在より2代前の耐震基準で建築されていることから、東日本大震災級の地震では倒壊リスクがかなり高いとされているので、補助金も交付されやすくなります。

 

申請者の収入が規定の金額以下であること

申請する人が高収入者である場合、補助金をもらえない場合があります。

 

例えば、申請者が1千万円以上の所得を得ている場合には「あなたはそれなりの資金もしさんもお持ちでしょう?」と所得制限に引っ掛かって補助金の対象から外されるのです。

 

そもそも、空き家解体補助金の申請が出来る人は、空き家を所有している人なので、所得の少ない配偶者や子どもたちを代わりに申請者にして所得制限をかいくぐることはできません。

 

ただし、空き家を複数人の名義で所有している場合は「この中で所得が一番低い人間は誰だ?」と相談して申請者を決めることはできるでしょう。

周辺環境に悪影響を与えている場合は解体が必須

解体が必要な空き家状況

空き家の管理上、既に周辺環境に悪影響を与えている場合には、すみやかに解体を検討した方が良いでしょう。

 

具体的に「周辺環境への悪影響」とは、以下のような場合を指します。

 

  • 庭木などが生い茂って隣地にはみ出している
  • 放置されたゴミがそのまま放置され、不法投棄がさらに重なってしまう
  • 住居が傾くなど倒壊の危険性がある
  • 現行の耐震基準を満たしていない建物である
  • 野良犬や野良猫の住みかになっている
  • 不法侵入者のたまり場になって治安面で不安となっている

 

これらのうち1つでも当てはまれば、何かのきっかけがあれば近所の住民からあなたに苦情が寄せられるでしょう。

 

苦情をめぐって周辺住民とトラブルになってしまう前に、空き家を解体してしまうのも考え方の1つではあります。

 

むしろ、補助金がもらえるうちに解体してしまっておくのも考えとして浮かぶかもしれませんね。

 

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売却時には空き家を解体した方が高く売れることもある

空き家を持っている身としては、その建物を活用する見込みも使用する目的もない場合、建物と土地を一緒に売却してしまうことを考えるでしょう。

 

ですが、空き家のある場所によっては、そのまま空き家があると「リフォームするにも中途半端」「解体費用が掛かるので買いたくない」などの理由で買い手がつかない場合も多いのです。

 

むしろ空き家を解体して更地にした方が買った方も自分の自由に使えます。例えば新しい家を建てるのもいいですし、駅に近いなど条件が見込めれば月極駐車場として活用するなどの方法もあるからです。

 

空き家がある=その土地などの活用に制約がある、という意味合いで捉えてもらった方が分かりやすいかもしれません。

 

実際、空き家付きの土地は空き家の解体費用を織り込んで価格が決められるので、更地にした時に比べて安価になることが一般的です。あなたが少しでも高く空き家などを売りたい場合はまず空き家を解体することを考えた方が良いでしょう。

 

 

まとめ

空き家の解体には、実際のところかなりの費用がかかります。

 

30坪程度の空き家(木造二階建て3LDK程度)の場合、解体費用の相場は約80万円〜120万円程度もかかるので、自腹ですべてを行うにしてもかなりの負担が生じます。

 

ですが、補助金を使えば掛かる費用の半分程度は最大でも負担してくれるので、活用できる場合は積極的に活用したいものです。

 

ちなみに、各自治体の空き家解体補助金制度については各自治体のホームページを見れば確認することが出来ます。

 

ですが、自治体のホームページにありがちなことが「どこに書いているかわからない」など、そのページにたどり着かない場合です。

 

まず、検索エンジンで「解体工事 補助金 ○○市」などで検索を掛けてみると、その自治体が補助金制度を設けているかどうかを確認することが可能です。

 

その他、解体業者へ見積もりを依頼する場合に自治体に補助金制度があるのかどうかを聞いてみると、業者の方が自分より詳しいはずですから分かりやすく説明してくれることもあるでしょう。

 

ちなみに、全国の自治体が行っている空き家解体補助金制度は以下のホームページに詳しく紹介されています。

 

空き家解体補助金一覧(空家活用の匠)

http://akiya-takumi.com/subsidy/

 

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