平成30年6月15日に施行されたのが「住宅宿泊事業法」いわゆる民泊新法です。

これは、宿泊施設について「旅館業法」はあったものの、新たな宿泊スタイルである民泊について具体的な定めがなかったことから作られた法律です。

民泊新法では、民泊場所として利用できる建物の基準や備えておくべき施設の基準、その他運営する者や宿泊希望者を仲介する者の基準を定めています。以下の3つの条件のうちいずれかを満たせば適合となります。

この条件の読み方で重要なのは「人が住むことができる家あるいは実際に住んでいる家」であることです。構造や間取りではなくて現在の用途が問題になってきます。

空き家によっては、倉庫などの別用途だったり作業場やアトリエとして使っている場合もあります。この場合は人が住んでいるとは認められませんので誰かが居住できるように対策を講じないと許可が出ません。

なお、住宅宿泊事業法では民泊を営む者は届出をして許可を得なくてはなりません。届出先は空き家のある都道府県または中核市・政令指定都市になります。

この法律以外に、民泊に関して条例を定めている自治体もありますので申請前にあらかじめ確認しておきましょう。

住宅宿泊事業法（民泊新法）では、1年間の営業日数が180日以下であることが定められています。これ以上の期間で民泊営業したい場合は旅館業法による許可を得て営業しなくてはなりません。

この日数は、一般的な民宿やホテルの営業を圧迫しないように設けられている制度でもあります。日数を守る代わりに旅館業法では必須となっている各種設備の設置義務を緩和しているなど配慮もなされています。

ちなみに、民泊新法では宿泊人数の定めはありません。ですから、限られた日数の中でいかに多くの宿泊客を受け入れるかが利益を生むポイントになります。

なお、民泊新法では自治体が条例を定める場合は条例の定めを優先することとなっています。

外国人観光客の多い京都市では、法律では年間180日以下となっている日数を引き下げ市条例で年間60日以下としています。

これは、住宅密集地域に限って持ち主が居住している家での民泊や近隣に管理者がいる家の民泊について年間60日以下とし、近隣住民とのトラブルを抑制する目的で定められているものです。

このように、各自治体ごとに別途民泊に関する条例を定めている場合もあるので事前に確認しておくことをお勧めします。

民泊のために使用する空き家は消防法施行令別表第１（５）項イに該当するため、その面積や設備に応じて消防用設備を備えなくてはなりません。

例えば延べ面積150平方メートルを超える場合は消火器を、延べ面積が300平方メートルを超える場合は自動火災通報装置、収容人数が２０人以上の場合は非常ベルの設置がそれぞれ必要となります。

また、2階以上の建物で収容人数が30名以上の場合は、非常階段や非常用はしごなどの避難設備を設置しなくてはなりません。

ただし、経営者が一緒に住んでいる場合で宿泊客の宿泊に使う部屋の合計面積が50平方メートルを超えない家の場合は、消防用設備の設置が免除されます。

あくまで経営者が一緒に住んでいることが条件なので、面積が条件の範囲内であっても第三者に貸し出して民泊を経営する場合はこの章で紹介した消防用設備を設置する必要があります。

建物の構造を定めている法律として「建築基準法」があります。建築基準法は時代ごとに見直しがあり改正されています。

改正のきっかけとなるのは地震などの災害であることが多く、実際に東日本大震災以後には耐震基準が見直されて建築基準法も一部改正されています。

空き家で民泊を行う場合は、現行の建築基準法に適合する建物であるかが重要です。古い空き家になると耐震基準が不適合になっていることも多いので補強工事を行って適合させなくてはなりません。

また、建築当初から増改築をしている場合は違法建築でないかを改めて自治体の担当課に確認してもらって確認済証の発行を求めましょう。確認済証がないと民泊の経営ができる建物とはみなされません。

特に、古い家屋で民泊を経営する場合は、セットバックの基準を満たせない場合が多くなります。セットバックとは接している道の中心から2メートル離した位置からでないと建物と建てることができない基準です。

過去にはなかった基準ですので民泊の許認可を得る時にはじめて対応が求められることも出てきます。

民泊を経営するには、苦情対応窓口を設け責任者を置く義務があります。

責任者ですが、持ち主が同居している家の場合はその居住者がイコール経営者なので責任者を兼ねることができます。

そうでない場合は、民泊新法で定められた「住宅宿泊管理業者」が苦情対応窓口とならなければなりません。

住宅宿泊管理業者は国土交通省に申請の上で認定される業者のことで、民泊経営に必要なノウハウを有している業者でなければ認定されることはありません。

空き家の持ち主と住宅宿泊管理業者の関係ですが、空き家の持ち主であるあなたが民泊を経営することに代わりはなく、経営にあたって必要な建物の維持管理や宿泊客への対応について委託をする形となります。

ですので、民泊の経営に係る手間をどの程度業者に任せたいのかや、委託料を差し引いてあなたの利益をどの程度確保したいかを前もって考えたうえで業者選定することをお勧めします。

外国人観光客はもちろんですが、日本人観光客であってもトイレが様式でなければ民泊で泊まってくれません。和式トイレを「風情がある」と考える人は少ないでしょうし衛生面で嫌がられる可能性が高いからです。

トイレと同様に浴室も洋式であるほうが好まれます。外国人観光客はシャワーを使うことが多いのですが、足を伸ばせる浴槽がある方が旅の疲れを癒すことも出来るのでおすすめです。

浴槽は日本風の「五右衛門風呂」と言うものもあったりしますが、これも風情があると外国人観光客には喜ばれるかもしれません。

何かしらの不自由さがあったとしても、それを「情緒」「風情」と受け止められない場合は民泊場所としての魅力とはなり得ません。

外国人観光客をターゲットとしない場合であっても、最近の日本人も洋式のトイレや浴槽に慣れてきましたから同様と考えましょう。

宿泊客は、家族連れの場合もあれば友達同士の場合もありますし、一人旅をしているバックパッカーのような人もいます。このように様々な旅行者が民泊を利用することがあるのです。

宿泊者がいる場合には、大家である持ち主や管理業者が業務のために出入りすることもあります。快適に民泊を利用してもらうためにも、スタッフと宿泊者との間に一定のプライバシーを確保しておくことは重要です。

特に寝室は、プライベートスペースとして提供できるようにしておくのが望ましいです。

部屋の構造上仕切りを入れることが不可能な場合でも、ベッドの中の様子が外から見えないようにカーテンを付けるなどのプライバシーへの配慮が可能です。

あわせて、共用スペースである浴室なども時間制で男女の使用時間を割り当ておくなどすれば、少ない施設も活用できてかつ一定のプライバシーは確保できるので必要なルールを設けましょう。

駅やバス停などの交通機関から近い場所に民泊場所があれば、当然利用者は増えます。徒歩で移動してきても遠い距離でなければなおさらです。

宿泊場所まで移動するのに不便で距離もかかるとなれば、よほど魅力のある場所でなければお客さんは来ないでしょう。

交通機関の不足を補うためには２つ方法があります。

１つ目は経営者が送迎を行ったり使用したタクシー料金を補てんするなど観光客の足代わりになるサービスを提供すること、２つ目は不便な場所であってもその民泊ならではのサービスがあることです。

後者は「魅力のある宿泊場所」をいかに作り上げるかにかかってきます。ただ宿泊するだけではなく自炊ができるとか日本文化の体験ができるなど、ここに宿泊したからこそ味わえる体験があることをアピールすることが重要です。

最近では、様々な民泊場所ができていてそれぞれにオプションツアーなどを用意しています。例えば、農業を体験できるツアーやこれから民泊を経営する時には、先輩経営者のスタイルも取り入れてみるとよいでしょう。

民泊を選ぶ人は、少しでも旅行費用を安く済ませたい人が多いです。

民泊そのものもホテルや旅館に泊まるよりは安価ですが、宿泊費用以外にも交通費や食事代を安くおさえることを望んでいる旅行客も多いのです。

特に、食事代を安価でおさえたい場合は自炊ができれば宿泊客としてはありがたいでしょうから宿泊客が使えるキッチンを整備しておきましょう。

自炊をしやすくする環境を提供するわけですから、キッチンだけでなく調理用具や食器も一緒に用意しておくといいでしょう。また周辺のスーパーやコンビニの情報をあらかじめ紹介しておくと買い出しに行く宿泊客も安心です。

あと、冷蔵庫を用意することも忘れないでください。食材を買ってから保存できると宿泊客はより便利になります。特に外国人観光客は長期滞在して観光することも多いので、宿泊客全員が利用できる冷蔵庫を用意しましょう。

これらの情報は、あらかじめホームページに掲載しておくと「どの民泊を利用しようか」と悩んでいる旅行客に向けてよいアピールになります。

民泊が盛況になるということは、そこが観光地であったり観光地へのアクセスがいいなど利便性が高い場所であることを意味します。

あと、周辺にホテルや旅館が少ないことは重要です。ライバルがいませんから、そこで民泊を開業すれば周辺の観光客がみんな自分の民泊を利用してくれる可能性が高まるわけです。

また、周辺のホテルや旅館が週末や観光シーズンになると満室になることが多い場合はまだまだ宿泊ニーズは見込める状態です。

季節行事の多い京都市内や東京都内の宿泊施設が慢性的に不足しているということはそういう地域であれば民泊を開業しても利用客がある程度見込めると考えられます。

もし、ニーズが見込めない地域であったとしても「この宿ならでは」のサービスを提供できるようになれば、あなたの民泊を目指してやってくる観光客も出てきますから決して利益が見込めないわけではありません。

利益を生み出すために必要な経営上の創意工夫は考えて実践するべきです。

空き家をどう使おうが大家である自分の自由であるという考え方は確かにありますが、民泊を開業する際には空き家の周辺にも悪影響を及ぼすことがあることを忘れてはいけません。

特に、外国人観光客が来訪する時はトラブルが起きやすくなります。誤って他人の家に入ってしまう事や自炊した時のゴミなどを不用意に周辺に捨てる事など、実際に民泊絡みで起きるトラブルは多く存在します。

また、宿泊時に周辺民家に聞こえるような声で騒いだりすることも避けるべきです。

まず、民泊を開業する時には周辺住民に開業をお知らせすることはもちろんですが、想定されるトラブルを解消する手立てについても具体的に説明をしておくべきです。

例えば、管理者が常駐することや防音カーテンを設置することなど具体的に効果がある対策を講じることを伝えると、周辺住民も不安が解消されるでしょう。

もちろん、何かあった時には速やかに対応することを約束することも必要です。

空き家の清掃は、民泊で使用する場合には特に重要です。

民泊利用者が快適に宿泊できるようにもちろん必要な事ですし、それ以外にも家屋の周辺住民に対して環境面の悪影響を与えないようにするためにも必要不可欠な事です。

布団やタオルなどは洗濯の後に再度使用するわけですから、しっかりと洗濯をするのはもちろんですがアイロンなどもしっかりかけて清潔感を持たせるようにすることは基本です。

また、リビングなどの共用スペースやベッドスペースも次の宿泊客を受け入れる前には清掃をきっちりしておかないと、快適な宿泊環境とは言い難いものとなります。

特に留意したいのはごみの分別回収です。外国人宿泊客に限らず、日本人宿泊客でもこれは勘違いをすることが多いです。自炊をすれば当然ごみの量は増えますから、特に留意しなくてはなりません。

ごみの分別回収は、その方法や種類などが自治体でまちまちなので宿泊客によくわかるように明示しなくてはなりません。

効果的な対策としては、１か所に分別ごみ置き場を設置することや外国語表記やイラストを交えてわかりやすくしておくことがお勧めです。

民泊を希望している旅行者は、ホームページからの情報で場所を決めることが多いので、民泊開業時にホームページを開設することは必要不可欠です。

ホームページを運営する場合、最新の情報を素早く掲載するためには自分で作成するのが理想です。でも個人で運営するのは手間がかかりますし集客も難しいので既存のプラットフォームを利用することをおすすめします。

特に集客と宿泊予約を同時に行いたい場合は既存のプラットフォームである「Ａｉｒｂｎｂ」や「Ｂｏｏｋｉｎｇ．ｃｏｍ」などの宿泊施設照会サービスを利用することをおすすめします。

これらのホームページに申請をして登録されれば施設の概要や場所なども写真を付けて紹介することができますし、運営者が予約を受け付けて処理してくれるので集客効果も見込めます。

ただし、外部のサービスを利用してホームページを管理する場合には、送られてくる予約情報の確認と確定をはじめ、宿泊を検討している人からの質問などにもスピーディーに対応する必要があります。

もちろんこれらを行うためある程度パソコンやインターネットの知識を必要としますから、あわせて習得するようにしましょう。

民泊は昔で言うユースホステルのような宿泊施設のイメージがありますが、大きく違うのは一軒家をそのまま宿泊施設として活用するところです。つまりどんな人数でも一軒家を貸し切って宿泊することができるわけです。

でも、その宿泊者が家族連れの場合もあれば友人グループであることも想定されます。家族やグループといえども個人のプライバシーを確保する方が利用しやすい施設になるでしょう。

民泊の運営にあたっては、によってさまざまな旅のスタイルがあることを理解しつつ者それぞれのプライバシーを確保できる環境を整える必要があるでしょう。

プライバシーを確保するといっても民泊で使う空き家には、１人１室提供できるような環境は無いでしょう。

せめてベッドスペースはカーテンを備え付けるなどして周囲から見られないようにして個人のプライバシーを確保できるようにしておくことが必要です。

その他にも、ネット環境を宿泊者がそれぞれ手に入れられるようにＷｉ－ｆｉを設置したり、個人単位で使えるコンセントを確保しておくことも必要です。

あと、共用スペースとなる浴室や洗濯機などは、他人に見られたくないと思う宿泊者もいますから時間帯を区切って男女が交互に使えるようにしたりするなどの配慮も欠かせません。

目を離したすきに荷物や財布が盗まれていると言うのは、宿泊施設では起こりうる犯罪です。もちろん民泊においても同様の犯罪が懸念されます。

貴重品を個人で管理してもらうことは基本なのですが、入浴中などはどうしても管理が行き届かないこともあるので金庫を用意するのがよいでしょう。こうすると宿泊者が主体的に貴重品の管理を行うことができます。

一軒家を民泊場所にしている場合は、フロントや金庫などが設置されていませんが、この場合は一件家への不法侵入を防ぐ対策を講じておけば安心です。

防犯カメラを設置することや警備会社が提供しているホームセキュリティサービスを導入するのも方法の１つです。

また、旅行者の中には旅先で知り合った人を宿泊先に連れてくるような旅行者も中には存在します。防犯管理上で考えると民泊場所に不特定多数の人が出入りするような状態は好ましくありません。

ですから、宿泊者に守ってほしい決まり事として「宿泊者以外は施設内に入れない」「面会はリビングのみで行う」などを前もって定めて周知しておくことが必要です。

旅行者は自分の旅の様子をＳＮＳに公開したり、近親者にメールを送るためにインターネット環境が充実している民泊先を選ぶ傾向があります。

ですから、多くの利用者を集めたい場合は無料Ｗｉ－ｆｉを整備するなどインターネット環境を充実させたり、貸し出し用のＰＣや宿泊者共用のＰＣを用意するのも旅行者の関心を集めるサービスと言えます。

空き家を民泊場所にする場合は、インターネット契約と無線ＬＡＮ端末を設置しておけば室内でＷｉ－ｆｉ環境を整えることが出来ます。

インターネット契約は携帯電話会社のモバイルＷｉ－ｆｉルーターをレンタルすれば同時に用意できます。

無料Ｗｉ－ｆｉは利用者の善意を信じて利用されるものです。実際、利用者が不正アクセスの温床として民泊先が提供する無料Ｗｉ－ｆｉを使用する可能性はゼロではありません。

ですので、サービスを提供するに当たっては個々の利用者のアクセスログを管理することや悪意のあるホームページへのアクセスを制限するなどの対処も考えましょう。

また、モバイルＷｉ－ｆｉについては以下のホームページに詳しく書いてありますので参考にしてください。

モバイルＷｉ－ｆｉルーター初心者ガイド
http://kakaku.com/mobile_data/article/high_speed/

ポケットＷｉ－ｆｉ比較

https://tsunaga-ru.net/pocket-wifi-comparison-4431

日本にやってくる外国人観光客は年々増加しています。中には、夏休みの期間中にかけて日本国中をめぐっていく観光客も多いので、宿泊費の安価な民泊を好む人も多いのです。

もちろん、外国人は日本語が出来る人もいればそうでない人もいますので、管理者としては外国語を理解できる環境を持っておかなければなりません。

最近のスマホには話した言葉を翻訳してくれる無料アプリがインストール可能です。まずは様々な外国語に対応した無料翻訳アプリを必ず用意しましょう。

また、施設内の共用備品や共用スペースを利用するにあたって禁止事項や注意事項があれば、前もって複数の外国語で記載された表示をしておくべきです。

空き家の場合、洋風建築ならば外国人観光客もそんなに困らないでしょうが和風建築の場合は困惑することも多いので、部屋の使い方や履物を脱ぐ場所など主要なルールを分かりやすく表示しておくことをお勧めします。

その他、外国人観光客への対応は様々なことが考えられます。

急病の際にどうすればいいのかとかシビアな出来事にも対応を迫られる必要がありますので、外国人向けインバウンドサービスを提供している民間業者と契約しておくことをお勧めします。

このサービスは、外国人が困った時に専用番号に掛けるとコンシェルジュが直接対応してくれて管理者が行うべきことを伝えてくれたり、外国人観光客が困っていることに対して解決法を教えたり、病院受診などの手配をしてくれるなどさまざまな外国人向け対応をしてくれます。

サービスの詳細や費用など詳しくは、以下のホームページをご参照ください。

オメガコミュニケーション

http://www.omega-com.co.jp/ja/tourism/

民泊の楽しみは安価で宿泊が出来ることだけでなく、そこに泊まったからこそできる体験を味わえるかも影響してきます。

最近はやっているのは「グリーンツーリズム」と呼ばれる季節の野菜を収穫する体験などの農業従事体験と宿泊がセットになっている民泊です。

収穫した野菜は自分で料理することもでき、民泊先で調理してもらって食事として提供されたりそのまま持ち帰って自宅で味わうこともできるなど、さまざまな楽しみ方が出来るように配慮されています。

空き家には家だけではなく使わなくなった田畑も一緒に存在している場合があります。空き家と一緒に田畑の管理も必要な場合は、グリーンツーリズム用の田畑として使うこともできれば管理が一度に済んで楽になります。

また自炊が出来る環境を整えてあげると収穫をした後の料理をする楽しみもあわせて提供できます。眠朴を始める時にミニキッチンでもいいのでリフォーム時に整備すると宿泊客が増えるかもしれません。

グリーンツーリズムなどについては以下のホームページが詳しいので参考にしてください。

ステイジャパン

https://stayjapan.com/tomarina

最近では民泊専用の予約サイトが多く立ちあげられているのでこの仕組みを活用しない手はないでしょう。

空き家での民泊場所を登録する場合は、間取りや宿泊場所の見取り図はもちろんですが、備え付けているアイテムの有無や主要な交通機関から宿泊場所までたどり着くための地図データを用意してから登録を申請しましょう。

もちろん、写真を撮影する時は清潔な状態であったり実際にベットを設置して民泊用の施設であることが分かるようにしておくことは必須です。

民泊の代表的な予約サイトには次のものがあります。登録をするにはそれぞれのサイトに申請をして審査を通らないと登録してもらえないので注意しましょう。

Ａｉｒｂｎｂ

https://www.airbnb.jp/

Ｍｉｎｐａｋｕ．Ｂｉｚ

http://min-paku.biz/

Ｂｏｏｋｉｎｇ．ｃｏｍ

https://www.booking.com/

民泊のいいところはその値段です。ホテルや旅館とは違って宿泊者に至れり尽くせりのサービスを提供できない分、宿泊料金を安価に抑えているので財布には優しい宿泊サービスです。

少しでも多くの利用者を集めたいならば、とにかく値段が安いに越したことはありません。

それでも民泊を運営している側からしてみれば必要経費は当然出てきますから、赤字になってまで運営しているようでは意味がありません。

ライバルとの競争になった時はＷｉ－ｆｉなどの無料サービスを充実させるなどして、同じ宿泊料金でも宿泊時のメリットが大きい場所であることをアピールしましょう。

おすすめなのはＳＮＳで宿泊体験談を書いてくれた人に割引をすることです。

こうするとサービスに満足してくれたことなど、これから民泊を探している人に向けて好印象を与えられることを自然に広めてくれるので、こちらとしては広告料が削減できて助かります。