空き家を『現状渡し』で売却|売り主のメリットとデメリット

現状渡し

 

空き家を処分する際に手間がかかるのは、置いてある家財道具や植木等の処分です。この手間を軽減できる方法が、家財道具や植木等をそのままの状態にして売却する「現状渡し」と呼ばれる方法です。

 

現状渡しは売り主と買い主が同意すればスピーディーに空き家を売却できる方法ですが、メリットとデメリットもそれぞれあるので検討のうえ行われることをお勧めします。

 

現状渡しのメリット

不動産用語で現状渡しは、現状有姿(げんじょうゆうし)と言います。空き家設備に至るまですべてを「今の物件の状態のまま買主に引き渡すこと」を言います。

 

メリット
  • 外壁にヒビが入っている、家が少し傾いている場合などがあった場合でも、リフォームせずにそのままの状態で売ることができます。
  • 現状渡しは売り主と買い主が同意すればスピーディーに空き家を売却できる。

 

しかし、メリットもありますが、デメリットもあるので、それぞれの設備等はどのように取り扱うべきか、一般的な事例を踏まえて解説します。

 

売り主には告知義務がある

 

売り主が不動産会社に引き渡す場合、物件について知っている不具合(修繕履歴や補修箇所)や事件・事故を知らせることが義務づけられています。告知しなかった場合、契約違反で損害賠償を求められることもあるので、「現状確認書」や「付帯設備表」を作成するなど知らせる努力を行いましょう。

 

2020年の民法改正で登場した契約不適合責任

 

空き家の買い主が売り主に引き渡しをした後でも、引き渡す物件の内容が契約と異なる場合は、売り主が修繕などをして、契約の内容に適合させることができるようになりました。もしも、訴えてもしてもらえない場合は、代金の減額請求・損害賠償請求、契約解除もできるような規定です。

 

2020年の4月の改正民法が施行されて変わったもので、売り主の責任が重くなり、買い主は保護される形になりました。しかし、こちらは任意規定となりますので、不動産会社に確認を取りましょう。

 

4月以前の瑕疵担保責任であれば、買い主が契約にはない傷や故障などを見つけた場合は、引き渡しから3か月以内は売り主が修理を行うという内容での契約となります。

 

民法上は傷や不具合などをみつけてから1年間は瑕疵担保責任を売り主は請け負うことになりますが、次々と不具合が見つかる可能性もあります。そのため、「引き渡しから3カ月」といった期限を決めることも多いようです。

 

トラブル例

 

  • 部屋の壁紙がはがれていた
  • ドアが開けづらい状態になっていた

 

これらの状況は売り主から買い主に知らされており、納得したうえで契約したので、これ以上補修をする必要はない。しかし、お風呂場でシロアリが発生していたので、シロアリ駆除と修繕をお願いされた。

 

こういった例もあるように、専門的な調査をしておかなければ分からない欠陥もあります。現状渡しでお願いしたからといって、自分に何も責任がないわけではないことを知っておきましょう。

 

家財道具の処分はしておくべき

家具や家電などは処分するのが一般的

 

家に家財道具やゴミが残っている場合、売り主が処分して売ることが一般的です。しかし、ゴミや家財道具の撤去も買い主が行うことを条件に販売することもできるので、売り主と買い主が契約書に必ず記載しておきましょう。

 

 

電化製品や家具などの家財道具の処分を簡単に行う方法

 

売主さんが家財道具を片付けるというのが不動産業界では慣習です。そのため、多くの不動産会社が残った家財道具を処分をするように言い渡されます。

 

空き家の家財道具の処分が面倒な方は、業者にお願いしてはどうでしょうか。不用品回収業者や便利屋など様々な業者の方が家財道具の引き取りをしてくれます。「売り手がつかない」「家財道具で何等かのトラブル」ということが起こらないように、売り主としては気を使っていきましょう。

 

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家財道具が放置してある状態ではデメリットも多いので注意しましょう。

 

売却額を低く設定せざるを得ない

 

現状渡しで家財道具や庭木等をそのまま譲り渡したとしても、それらが不要な買い手もいます。買い手からすれば、家財道具などの処分を自分たちが行うのだから、処分費相当額の金額は売却額から減算して欲しいと思うはずです。

 

そのため売り主側も買い手側の要求に妥協する形で売却額を下げなくてはならない場合もあり得ます。

 

家財道具などは取り戻せない

 

売買契約が成立した後では、いくら忘れていたと主張しても家財道具などは取り戻すことができません。契約書にどのように明記しているかにもよりますが、基本的に売買契約が成立した以降は空き家と残された家財道具等の所有権は買い手に移ることになっています。

 

どうしても自分の手元に置いておきたい物であった場合、買い手からお金を払って買い戻すことになります。

売り主が確認しておくべきこと

空き家を現状渡しで売却する場合、売り主が考えておくべきことは次の事柄です。

 

  • 修繕を要する箇所など空き家の現状を買い主と相互理解できているか
  • 契約書に盛り込むべき事項が反映できているか
  • 本当に必要な家財道具などが残されていないか

 

特に、空き家の現状を理解してもらうことはその後のトラブルを避けるためにも極めて重要です。自分に不都合な部分を隠したりするのではなく、誠意を持って説明することが信頼関係の構築には欠かせません。

 

また、売却後の係争を避けるために弁護士等法律の専門家に相談をしておくことも欠かせません。特に契約書の作成にあたっては一度、弁護士に相談しておく方が良いでしょう。

まとめ

空き家を現状渡しで購入した友人の話を聞くと、やはり大なり小なり「そんなはずではなかった」を思える程度の瑕疵(かし)などは後になって見つかるようです。(※瑕疵・・・傷や欠点など)

 

その後友人は契約書の内容を確認した結果、事後になって売り主に申し立てできる内容ではなかったため自らの費用で瑕疵(かし)を修繕したそうです。

 

現状渡しで空き家を売買すると、このような事が実際に1度は起きると思った方がいいでしょう。その分売買契約から代金の支払いまでのスピーディーさは一般的な空き家の売買ではありえません。

 

空き家を売却する時にどのような事情があるかを踏まえて、場合によっては現状渡しでの売却も検討するとよいでしょう。

 

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