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空き家の給水管・水道管によくある4つのトラブルと対処方法

空き家の水道

空き家の水道は使うことがないのでトラブルが起きてはじめて「しまった!」となることがほとんどです。

 

特に、空き家の水道で多いトラブルは破裂や凍結などです。これらのトラブルが起きてしまうと周辺の住民に迷惑をかけてしまうので適切に管理しなくてはなりません。

 

他には漏水、給水管が古い場合は錆による赤水などもあります。

 

水道管のトラブルは定期的に点検をしておけば予防できるものも多く、起きてしまったトラブルも早く対処すれば実被害は最小限に食い止められますので、今回ご紹介する対処法をぜひ実践してみてください。

 

空き家の水道管に生じる4つのトラブルの対処法

空き家の水道の状態は2種類に分類されます。1つは「水道の契約を維持したままで、いつでも水が出せる状態」と「水道の契約を休廃止していて蛇口をひねっても水が出ない状態」のいずれかです。

 

これからご紹介するトラブルは、いずれも経年劣化によるものがほとんどです。

 

少し手間はかかりますが、水抜きをしたり、定期的に通水したりなどちょっと気をつけることでトラブルを防ぐことができます。

 

まず、自分の管理している空き家の水道管がどんな状態なのか、今後どのような用途で水道を使うのかを考えてからリスクやトラブルに対処した方が良いでしょう。

 

@ 破裂

 

水道管が何の前触れも無く破裂することは十分にあり得ます。何の異変も感じていない場合、急な破裂は「今まで何もトラブルがなかったのになぜ」と驚くこともあるでしょう。

 

破裂した箇所によっては、床下の構造物やキッチンなど空き家そのものを壊してしまうことがあるので、その場合は余計に修繕費用がかかることがあります。

 

破裂の原因は「水道管の劣化」しかありません。かつて家庭用の水道管と言えば鉄管(鋼管)が主なものでしたが、丈夫で耐震性もあるものの空気に触れると錆びやすいデメリットがありました。

 

水道管が鉄管の場合の注意点

 

そのため最近では塩化ビニール管など加工しやすくて錆がつかないので耐久性も高い水道管を使う住宅が増えていますが、昭和の時代に建築されている築年数30年以上経過している古い空き家の場合は鉄管がそのまま残っていることもあります。

 

鉄管でできている以上どうしても錆ができてしまい、錆びたせいで管そのものが劣化して小さな穴や亀裂が生じた結果、そこに水圧がかかっていきなり水道管が破裂することもあるのです。

 

この場合、水道の契約を停止しておけば水道管に水がない状態になるので、そもそも水圧がかからなくなり水道管が破裂することは無くなります。

 

水道の契約を再開した時のトラブルも

 

問題は水道の契約を再開した時に再び水圧がかかるようになった時のことです。水道を停止している間はどうしても水道管が空気に触れるので錆が発生してしまいます。

 

錆で劣化していた水道管にいきなり水圧がかかれば「いきなり破裂」するリスクが伴います。

 

もし、空き家にある水道管が地下に埋設して30年以上経過している場合はそのまま使用することを避け、別の方法で新たに水道管を引き直すリフォーム(引き直し)をした方が良いでしょう。

 

3LDKの2階建て住宅(35坪)程度の場合、既存の水道管はそのまま放置して塩化ビニール管などの耐久性の強い水道管を敷設することになりますが、この際には35万から40万円程度のリフォーム費用がかかります。

 

ただし、本管から引き込んでくる水道管の距離や、埋設している水道管の深さによって費用が異なりますので前もって業者から見積もりをとることをお勧めします。

 

A 凍結

 

水道管の凍結による破裂

水道管が凍結すると管の中にある水が膨張して水道管が破裂する可能性があります。特に冬季は水が凍結することが多いので水道管が破裂するリスクが増加します。

 

ただし、水道の契約を停止しておけば水道管に水がないので凍結することもありませんから破裂するリスクは無くなります。

 

水道管の凍結は水道管自体の膨張を引き起こし、水道管の劣化を早めることになります。凍結が繰り返されればその分水道管が膨張と収縮を繰り返してしまうのでやがて亀裂が入り、漏水の原因となります。

 

凍結を予防する際に見逃してしまうのは屋外の散水栓です。埋設されている水道管は温度が氷点下に下がることも少ないため凍結する可能性が少ないのですが、屋外の散水栓に設置されている水道管は冷気の影響をまともに受けて凍結しやすくなります。

 

水道管の冬季の凍結防止について

 

水道管が凍結しやすいのは、.最低気温が氷点下4度以下の時や、.最高気温が氷点下の時です。

 

真冬日が続く場合、凍結してしまうと簡単に解凍できないうえに、解氷作業や水道管の破裂修理に費用がかかる場合も出てきます。アパートやマンションの上の階で水道管が破裂した場合、下の階まで水浸しになったり被害が広がる場合も。

 

凍結の予防策としては、空き家の屋外に設置されている水道管をビニールや古いタオルなどで包むことなどの対策を行いましょう。お住まいの地域の指定給水装置工事事業者に相談すると、保温材の取り付けを行ってくれるところもあります。

 

空き家でしばらく水を使うことがないのであれば、水抜き栓を閉めておくのもよいでしょう。水抜き栓の設置場所は、建物によって違います。壁・流しの下・トイレ・床下といった場所が多く、ハンドル式・レバー式・電動式などの種類もあるので、寒くなる前に確認しておくと安心です。

 

水道管が凍結してしまったら

 

  • 水道管にタオルなどを巻き付ける
  • ぬるめのお湯をゆっくりかける
  • ドライヤーの温風をかける

 

熱いお湯を凍結した水道管にかけると、それが原因で破損する場合があるのでぬるま湯がよいでしょう。室内であれば暖房をつけたりするのも効果的です。

 

B 漏水

 

空き家の敷地内にある水道管から漏水が生じるリスクはゼロではありません。

 

水道管の凍結や劣化などさまざまな要因がありますが、昨日まで問題なく使えていた水道が漏水の結果、翌朝に全く水が出なくなったり漏水のせいで蛇口までの水圧が低くて思うように水が出てこなくなってしまう事態もあり得ます。

 

漏水は地中で起きているとなかなか見つけることが出来ませんが、水道の検針員が残してくれる検針票を確認すると漏水の可能性に気づくことがあります。

 

漏水が起きていると普段より水道メーターの数値が進みますから、普段と比べて10?以上水道使用量が違えば漏水を疑ってみることです。

 

最近では、水道メーターの検針員が普段より水道使用量が多い時に通報してくれる仕組みもあるので漏水に全く気付かないことはないでしょう。

 

他にも、雨が降っていないのに庭の一部分が湿っていたり、特定の部屋の水道の出具合が悪くなったことなどをきっかけにして漏水を見つけることが出来ます。

 

漏水の修繕について

 

漏水は水道業者に依頼して修繕するしか方法がありません。場所が分からない場合はソナーを使って漏水場所を確認して発見し、その後漏水場所を掘り返すなどして漏水部分の水道管を交換することになります。

 

調査と修繕(=破損した箇所だけの水道管交換)を最小限に行った場合、その費用は8万円程度になります。3LDKの2階建て住宅(35坪)の場合、悪い部分の水道管を放置して新たに塩化ビニール管を敷設しなおした場合は35万円から50万円程度の修繕費がかかります。

 

以下のホームページには漏水に関する施工事例などが公開されているので、参考にしてみてください。

 

漏水に関するトラブル(株式会社日本ホーム)
http://nihonhome.co.jp/repair/rousuirepair.html

 

C 錆

 

水道管の錆

水道管というと金属製をイメージしがちですが、近年ではポリエチレン管やHIVP管など、維持管理のしやすく耐用年数の長い管を使っていることが多くなりました。

 

ですが、古い空き家の場合、給水管が鉄管や鋳鉄管などの金属製であることが多く、長年使用している場合は水道管の中に錆がこびりついていることがあります。

 

特に長い間水道を使っていない期間があり、その後蛇口をひねると赤茶色の水が出てくる場合は、給水管が古くなっていることで錆が水道管内に存在しています。

 

水道管内の錆は空気に触れることではじめて酸化します。水道を使っているうちは水で満たされているので空気に触れることはありませんが、空き家になって水道を使わなくなると管内が空洞になって空気に触れてしまい錆が発生するのです。

 

錆の対策として

 

錆の対策としてはもとから錆の発生しない塩化ビニール製の水道管に交換するか、既存の水道管を掃除して錆を取り除くことになります。

 

費用が掛からないのは既存の水道管を掃除することです。清掃する場合は業者に依頼して家の中の水道管すべてを掃除することになりますが、3LDKの2階建て住宅(35坪)の場合、5万〜6万円程度の費用がかかります。

 

水道管の清掃をした時に漏水や破損が見つかることもあるので、空き家のまま放置して久しい建物の場合はまず水道管の清掃を行うことをお勧めします。

 

その他、水道管の清掃費用に関しては以下のホームページを参考にしてください。

 

水道管清掃の費用の目安(JABの会)
http://jab-gr.com/price.html

不要な水道は撤去しても問題ない

将来的に解体する予定の空き家の場合、不要な水道は使用を停止して水道管そのものを取り払っても問題はありません。

 

空き家を解体する時に、解体業者が作業のために水道を使うことがありますがそれは業者自身が自ら契約して水道を使えるようにするので、空き家の持ち主が水道を契約して水を確保する必要はありません。

 

撤去するタイミングは、空き家の解体そのものの時に一緒に解体してもかまいませんし、空き家の解体まで時間がある場合は水道の契約を解約し、閉栓しておけば当面破裂などの問題が起きることはありません。

空き家の水道管を放置しても問題はない?

空き家であれば水道を使わないまま放置してしまうことや長い間水道管に水を通さない状態が続くこともあるでしょう。

 

水道管を放置することで考えられるリスクは「錆」です。

 

水が通っている時は水道管内が空気に触れることがありませんから鉄管であってもさびが発生することがありませんが、水道を停止して水道管内に水が無くなってしまえば空気に触れた鉄管が錆び付いて破損しやすくなってしまいます。

 

もし、しばらく通水していない水道から赤茶色の水が出てきたら、すでに水道管内に錆が進行している可能性がありますから、漏水や破損などが無いかを調べて適切な修繕を行う方がいいでしょう。

 

通水を定期的にするためには、水道の契約をそのまま残しておくことになりますが、その場合は基本料金だけは必ず支払うことになります。

 

東京都内の基本料金の例
小さい口径(13mm) 1ヶ月860円
大きな口径(30mm) 1ヶ月3,435円

※基本料金は各自治体によって異なります。

 

通水は定期的な水道管メンテナンスとして行うことをお勧めします。将来的に水道を再度使用する予定がある場合はぜひメンテナンスを行いましょう。

空き家の水道管メンテナンスなどの費用はどれくらいかかる?

空き家の水道管は「いつか使うかもしれない」と分かっている時は、1ヶ月に1回程度は定期的にメンテナンスを行うべきです。特にこれから紹介する3つのメンテナンスは必ず行うようにしてください。

 

通水作業

 

水道の通水作業

空き家の水道管に定期的に水を流す「通水」は、空き家の水道管を良好な状態で維持するために欠かせない作業です。

 

特に空き家は人が住んでいるときに比べて圧倒的に設備の劣化が早いので、1ヶ月に1回は必ず通水しておくことをお勧めします。

 

通水はそんなに難しい作業ではなく、自分自身で行うこともできます。具体的に通水を行いたい場所は次のとおりです。

 

  • 台所…キッチンの給排水口
  • 浴室…浴槽及び浴室の給排水口
  • 洗面所…洗面台の給排水口
  • トイレ…便器及び水タンクの通水
  • 洗濯機…洗濯機パン周辺の給排水口
  • 庭…屋外にある散水栓

 

これらの箇所の蛇口の水道を半分程度開放した程度の水量で1分程度水を出しっぱなしにするだけです。この時に庭や玄関にある屋外用の水道も忘れずに通水しましょう。

 

蛇口をひねった後に水が正常に出ているのを確認したら問題ありません。水道管に通水することで管内に付着した錆や汚れを洗い流せるので耐用年数が延命出来ます。

 

もし赤色の水が1分以上も出続ける場合は水道管に何らかの破損があるので専門業者に相談してください。

 

あと通水の時には蛇口付近からの水漏れ、凍結すると故障の原因となる給湯器などの水抜きも同時に行うようにしましょう。

 

メーターの確認

 

水道メーターを見て漏水を判断

水道メーターは玄関付近などに設置されていますが、メーターの状況を自分自身で確認しておくことも重要です。

 

メーターの進み具合が前月より違えば「漏水か?」と自分で気づくこともできます。またメーター付近には空き家への水道供給をシャットアウトする「止水栓」があるので、止水栓を止めておけば室内で無駄な水道を使わないようにすることが出来ます。

 

また止水栓そのものが漏水の原因となる部分ですので、止水栓周辺の水漏れが無いかを常に確認することも重要です。

 

水道メーターは自治体の水道局などから委託を受けた水道業者が1ヶ月に1回必ず点検に来ます。その際に検針票をポスティングして帰りますので、それを保存して前月のメーターと確認をすることも可能です。

 

水抜き

 

冬場になると水道管の凍結が起きやすくなり、凍結した際に水道管が膨張して破裂する可能性も高まります。

 

水道管の凍結や破裂を防ぐためには、水道管内にある水をすべてなくす「水抜き」が必要です。水道管内にある水を全て空にすれば凍結するものが無くなるため結果的に凍結を防ぐことができます。

 

水抜きは、水道メーターについている止水栓を閉めた後、室内外の蛇口を開放することで行うことができます。

 

最初は水が出つづけますがしばらくすると水が出なくなり空き家の中に残っている水がすべて無くなるので、それが確実に確認できれば水抜きの終了です。

 

また、水抜き栓がもともと付いている水道管であれば、水抜き栓を閉栓してから蛇口を開放することで水抜きが可能です。

1ヵ月に1回も水道管メンテナンスができない場合

遠方に住んでいるなどの事情で、1ヶ月に1回も水道管のメンテナンスができない場合は便利屋や空き家管理業者に通水作業を依頼することも考えましょう。

 

空き家管理業者に依頼した場合、清掃作業や郵便物の回収など空き家の管理に関する他のサービスもあわせて依頼できるので通水作業以外にも依頼したいことがある場合は空き家管理業者に水道管メンテナンスを任せてみましょう。

 

できれば複数の業者から見積もりを取り、費用やサービス内容を比較することをおすすめします。

 

空き家の管理や見回りの料金例
リブネスの空き家管理サービス

 

大和ハウスグループの大和ライフネクストがALSOK(警備会社)と業務提携を行い、空き家の点検や管理作業を行うサービスです。空き家の様子は月に一度メールで報告書をお届け、また、不動産活用の相談も受け付けてもらえます。

 

  • 機械による24時間監視体制
  • 有人巡回(塀・外壁などの確認)、通水、ポスト整理、通風・換気、庭の確認など

 

戸建てプラン 月額10,000円/60分
マンションプラン 月額9,000円/40分
三井のリハウス「空家・空地巡回サービス」

 

一戸建て・マンション・土地を月に1回巡回確認して状況を報告するサービスです。巡回確認時に、通気・換気・通水等を行い、建物の劣化防止のサービスをお願いできます。

 

  • 2つのプランから選べる
  • シンプルプランはカギは預けずに見回りをお願いしたい方向け

 

基本プラン 月額7,650円

雨漏り・カビの確認、通気・換気、通水、郵便物の確認、メンテナンスチェック、清掃、庭木の確認、報告書

シンプルプラン 月額5,400円

メンテナンスチェック、清掃、庭木の確認、報告書

便利屋ファミリー『空家・空地・建物管理』

 

便利屋ファミリーは全国チェーンの便利屋です。空家・空地管理はもちろん、アパートの管理など様々な依頼にこたえてもらえます。長期入院の時の管理から、退院後の家事手伝い・病院の付き添い・訪問サービスなど空き家管理だけではなく様々なことでも利用できるので、実家の様子が心配という方はメリットが多いようです。

 

  • お部屋の掃除や庭の掃除はもちろん、様々なメニューが利用できる
  • 料金は基本料金にオプションが追加されるスタイル

 

空家・空地管理 2,500円〜
アパート管理 2,500円〜

 

詳しい情報はこちら>>空き家の管理費用について徹底調査!実際の業者の料金を比較しました

まとめ

水道管は自宅だけにあるのではありません。空き家に水道の供給を受けるためには本管から自宅に水道管を引き込まなくてはなりませんが、本管そのものは周辺の住民と共有して使っているインフラです。

 

例えば水道管の赤錆を発生させてしまうと自宅に赤茶色の水が出てくるのは当然ですが、錆が逆流して本管に伝わって周辺の住宅の水道水も赤茶色にしてしまうことがありますから当然近隣の住民に迷惑を掛けてしまいます。

 

水道管の破裂も同じで、空き家の水道管が破裂するだけで終わるのではなく、そこから大量の水が噴き出すことでその地域全体の水圧が低下してしまいます。

 

すべての住宅に滞りなく水道を供給するために、上水道は加圧した状態でそれぞれの住宅に送り込んでいるのですが、どこか1ヶ所でも水道管が破裂すればそこから圧力が漏れて加圧が不足してしまい、その結果近隣の住居の水道が利用できなくなることもあります。

 

空き家が古くなればなるほど水道管は劣化します。当然水道管にまつわるトラブル発生リスクはもちろん高まりますから、トラブル発生の要因や予兆を早期発見するためにも定期的なメンテナンスを行うことをお勧めします。

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