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築古の一戸建ての空き家を自分でリフォーム(DIY)する前に知っておきたいこと

築30年以上も経過している空き家になると、造りが古いしいまどきの住宅にありそうなリビングダイニングもない場合がほとんどです。

 

リフォーム業者に頼むと何十万から何百万もかかるかもなので、自分でするという選択肢を選ぶ人もいるのではないでしょうか。

 

今回は空き家のリフォームを自分で行う人に向けてぜひ知っておいてほしいことをご紹介します。

 

空き家のリフォームを自分で行うメリット

空き家のリフォームを自分で行う事のメリットは、業者に依頼しない分費用がかからない、自分自身の特技を活かせるので達成感を味わえることなどが1番のメリットでしょう。

 

ここからはセルフリフォームのメリットを具体的に解説していきます。

 

空き家のリフォームを自分で行うメリット
  1. 費用が安価である
  2. 趣味や特技を活かせる
  3. 設計費用が掛からない

 

費用が安価である

業者に依頼したリフォームと自分で行うリフォームとの金額を比較してみると、自分でリフォームを行った方が当然安価です。まずリフォームを行うにあたって以下の費用を見積もってみましょう。

 

  1. 材料費
  2. 運搬費
  3. 廃材の処分費

 

材料費はインターネットで販売されている建材の価格を確認すると分かります。実際に材料費を計算するためには部屋の寸法を確認して面積を出してみればよいでしょう。

 

実際にどの程度の材料が必要かを確認したうえでリフォーム業者に見積もりを依頼して、自分で買いそろえた場合の費用と見比べてみればどれだけ費用を安くできるか判断できます。

 

材料の数量が分かれば運搬費もわかります。インターネットで購入して配達してもらうかホームセンターの無料軽トラックを借りて自分で運べるレベルならば運搬費はかなり節約できます。

 

運搬費もリフォーム業者から見積もりをもらう時に運搬費も込みにしてもらえば把握が可能です。

 

注意したいのは廃材の処分費です。建築廃材は個人で持ち込んで処分することができないので一般産業廃棄物処理の許可を得ている専門業者に処分を依頼しなくてはなりません。

 

実際にどの程度廃材が出るかはリフォーム作業を始めてみないと分かりません。どうしても目安を知りたい場合は専門業者に空き家を直接見てもらって見積もりを作成してもらうほかないでしょう。

 

廃材の処分については以下のページに詳しく掲載していますのでご覧ください。

 

30坪、40坪、50坪以上の空き家を解体する時にかかる時間や費用は?

 

趣味や特技を活かせる

自分でリフォームするのはDIYが趣味の人にはもってこいです。

 

趣味感覚で楽しめますし、DIY愛好者の仲間がいれば「お互い様」となって作業を手伝ってもらえるメリットも生まれるでしょう。

 

ホームセンターに行けば建材もありますし何より専門的な工具も市販されています。取り扱いが難しい工具もありますが、慣れてしまえば問題はありません。

 

なにより完成した時の達成感は山頂にたどり着いた登山家と同じような気持ちとも言えますし、それを味わいたい人には自分で空き家をリフォームすることはお勧めです。

 

設計費用が掛からない

リフォームには間取りの変更などをする場合も出てきます。

 

この場合、一般的なリフォームであれば設計を依頼して間取りの変更を行う場合もありますが自分でリフォームをする場合は設計費用を支払う必要がありません。

 

気になるのは強度です。素人考えで柱を無くして部屋を広くするのは危険なので、間取りを変更するリフォームを行う場合は専門業者に依頼するか耐震診断を行って安全性を確保しましょう。

 

現行の耐震基準は2000年6月1日に建てられた建築物から適用されています。それ以前に建てられた建築物は最新の耐震基準を満たしていない可能性があります。

 

耐震診断を受けた結果、現行の耐震基準を満たしていない場合は震度5以上の地震が来た時に建物が倒壊する恐れがあります。

 

ですから自分でリフォームをする前には専門家の指導を受けて耐震強度を高めるリフォームを優先しましょう。間取りを変更するリフォームの場合は特に家屋の強度が重要になりますから必ず耐震診断を行いましょう。

 

ちなみに耐震診断は国が認めた資格を有する者でなければできません。自治体によっては耐震診断への補助制度を設けているところもあります。

 

以下では例として東京都の耐震化助成制度のページを記載しておきますので、ご自身の地域で助成金が出るかを確認してみましょう。

 

空き家の問題を取り巻く「旧耐震基準」と「新耐震基準」(日本耐震診断協会)

http://www.taishin-jsda.jp/column39.html

東京都の耐震化助成制度

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/josei/

 

空き家のリフォームで特に注意したい6か所とは?

空き家をリフォームする際に大事なことは安心して住むことができるかどうかです。リフォームをする機会に劣化している構造体などは修繕しておいた方が良いでしょう。

 

特にこれから紹介する6つの部分は特に注意が必要です。

 

 

床板のへこみやたるみ

床板そのものや床板を支える木材が劣化してくると、人が歩くたびに床板がフワフワしたりミシミシと音を立てるようになります。こうなってくると重い荷物を置いた時に床板が抜け落ちてしまう可能性もあります。

 

床板が劣化している症状がみられる場合は優先的に修繕しましょう。

 

修繕とあわせて床板が劣化している原因を探ることも必要です。床板や床板を支える木材が劣化するのは耐用年数だけではなく湿気など外的要因が影響を与えていることもあります。

 

特に床下は湿気が溜まりやすい場所なので、リフォームを行う際に床下調湿材を入れておきましょう。床下調湿材は水分を吸収しやすい砂利や炭などで作られているもので、入れておくと適宜湿気を吸い取ってくれる便利なものです。

 

以下のホームページに床下の湿気対策や床下調湿材のことが詳しく紹介されていますのでご覧ください。

 

床下の湿気対策(株式会社エネチェンジ)

https://enechange.jp/articles/under-the-floor-moisture-measures

 

屋根の雨漏り

屋根の雨漏りは家の中に湿気を充満させて構造物を劣化させてしまいます。家の寿命を長持ちさせようと思えば屋根の雨漏りはすぐにでも直さなくてはなりません。

 

屋根のリフォームについて考えた場合、屋根の葺き替えをするか既存の屋根の上にスレートを被せるか2つの方法があります。

 

屋根の葺き替えは既存の瓦を入れ替える作業になります。この場合足場を組んで安全な作業スペースを確保しながら1枚1枚瓦を交換していくので時間もかかります。

 

この方法は専門的な技術者が行うことが多いので素人ではなかなか難しいでしょう。

 

一方、既存の屋根を覆うようにスレートや合板を被せる工法であれば素人でも可能です。その場合、作業スペースを確保するために足場を組む必要があります。

 

足場はレンタルすることも出来るのですがレンタル費用と組み立て費用はどうしても掛かります。

 

屋根の修繕や葺き替えにかかる費用は以下のホームページに詳しく掲載されているのでご覧ください。

 

13種類の屋根材の特徴と修理方法(株式会社テイガク)

https://yanekabeya.com/flow/

屋根葺き替えの費用と相場(株式会社屋根コネクト)

https://yane-connect.com/reform/fukikae/fukikae-market/

 

外壁や基礎部分の亀裂

外壁や基礎部分の亀裂がある場合はそこから湿気や水分が侵入してくるので速やかに対処が必要です。

 

まずどの程度の亀裂があるのかを調べるには、外壁や基礎部分の掃除が必要です。家庭用の高圧洗浄機があればそれで外壁や基礎部分の汚れを取り去ってやれば亀裂のある部分が明らかになってきます。

 

分かった亀裂は防水性のあるコンクリート補修材で埋めましょう。コンクリート補修材はスプレータイプや粘土タイプもあるので部位によって使い分けましょう。

 

修繕しても何度も亀裂が生じる場合は、亀裂を生じさせるほど基礎にゆがみが生じている可能性があります。そのためその歪みを直さない限り亀裂は再び発生してしまいます。

 

もし亀裂の隙間が0.3mm以上になっているようであれば、基礎が影響を及ぼしている可能性が高いので速やかに専門業者に確認してもらい必要な修繕を行いましょう。

 

外壁や基礎の状況を確認する目安は以下のホームページに掲載されています。

 

外壁補修や修理の目安とは?素人でも補修はできる?(ペイントナビ)

http://www.tosou-navi.com/blog/?p=167

外壁修理の費用相場の実例一覧(家仲間コム)

https://www.ienakama.com/wall-repair/price/

 

外壁や基礎部分の塗装

外壁や基礎部分の塗装は劣化を防ぐコーティング効果もありますので塗装が劣化してしまうと構造体そのものの劣化が進行してしまいます。

 

もちろん道具さえあれば自分で塗装をすることは可能です。こだわっておきたいのは塗料です。塗料の質が良ければその分耐水性も発揮するので空き家の劣化を抑制することができるからです。

 

主な塗料の種類と耐用年数は次のとおりになります。

 

  1. アクリル塗料(耐用年数3〜5年)…値段は値段が安いのでこまめに手入れができる人であれば問題はない。
  2. ウレタン塗料(耐用年数5〜7年)…ひび割れの防止剤としても使えるので劣化が進んでいる擁壁などに使いやすい。
  3. シリコン塗料(耐用年数約7〜10年)…一般的な新築住宅で使われている塗料。色の品ぞろえが多いので外見にこだわったリフォームをする人にはお勧めの塗料。
  4. フッ素塗料(耐用年数約10〜15年)…寿命が一番長い塗料で耐久性はいちばんすごい。その分費用は高価になってしまう。

 

塗料を選ぶ時には耐久性とデザイン性の両方を考慮したいところですが、リフォームを行うのであれば耐久性を重視した方が良さそうです。

 

塗装に関しては以下のホームページでも詳しく紹介されています。

 

塗料の種類は?それぞれの特徴は?(外壁塗装コンシェルジュ)

https://gaiheki-concierge.com/article/wall-cost-market/

塗料の価格はどれくらい?(外壁塗装ドットコム)

http://www.gaiheki--tosou.com/tanka.html

 

ドアや引き戸の建てつけ

ドアや開き戸の建てつけはDIYに慣れている人であれば自分でも簡単に直すことが出来ます。

 

ドアの場合はドアクローザーを交換すれば直る場合も多いですし、開き戸もドアについている滑車を交換すれば動きがスムーズになることもあります。

 

また、ドアの場合はピボットヒンジと呼ばれるドアの付け根の部分の調整ねじを微調整することでスムーズな動作を取り戻すことも可能です。

 

問題なのはドア全体の歪みです。ドア全体が歪んでいると言うことは家全体が歪んでいる可能性もあるので、部品の交換や調整をしてもまだドアの建てつけが悪い場合は家全体の歪みを疑いましょう。

 

例えばビー玉やボールを転がしてみて自然に転がり出す場合は明らかに家に歪みが生じていますので、専門業者に見てもらう方が良いでしょう。

 

壁紙の貼り替え

壁紙の貼り替えは見栄えをきれいにするだけではなく、室内の湿気を壁材に直接当てないようにする意味もあります。

 

家の耐久性を台無しにする一番の要因は湿気です。湿気がたまると構造体が湿気を吸収して劣化が早くなります。

 

また湿気がたまるとシロアリなどの害虫が住み着きやすくなるので、構造体に湿気が直接触れるようなことは避けるべきです。

 

特に室内は中で人が生活していると呼吸や調理などで必然的に湿気が多くなるため、壁材が湿気を受けないように予防しておくことが欠かせません。

 

もちろんリフォームの際にはデザイン重視で選んでもいいのですが、湿気を防ぐためにしっかりと貼りつけるようにしましょう。調理をしたり脱衣場などの湿気がたまりやすい部屋の壁紙は特に注意しましょう。

 

ちなみに自分で壁紙を貼りかえる場合の作業時間は6畳の洋間の場合なら3時間〜4時間、約半日程度の作業で済むでしょう。

 

ただし貼り付けてから乾くまでの時間は含みませんから実際に部屋が使えるようになるのは一昼夜経過してからになります。

 

同じ作業をリフォーム業者に依頼した場合も時間はそこまで変わりません。丁寧に仕上げてくれることもありますが約2時間〜3時間で貼り換え作業は終わります。

 

今回の例はあくまで壁紙の張り替えですが、壁紙も前の壁紙をはがすのかそのまま上に重ねて貼るのとでは作業時間が当然変わってきます。リフォームにかかる時間や作業については次のホームページをご参照ください。

 

壁紙の貼り替え方法はこれだ(簡単DIY!)

http://mayap.net/kabegami/kabegami1.htm

壁紙を上手に貼るにはこの方法(DIYFACTORUYCOLLUM)

https://makit.jp/00020/

 

自分ではできない専門業者に依頼しなくてはならない5つのケース

ここまでは自分で行える空き家のリフォームについて紹介しましたが、どうしても業者に頼まないとできないリフォームもあります。

 

ここで紹介する5つの項目は自分で行おうとしても素人では難しい工程ばかりなので、実際にリフォームする場合は業者に依頼して行いましょう。

 

専門業者に依頼しなくてはならない5つのケース
  1. 給排水
  2. 電気配線
  3. 高所作業
  4. 設備品の運搬や設置
  5. 廃材の処分

 

給排水

給排水のリフォームは素人ではなかなかできないものです。床下にもぐりこんで給排水の管を確認したり、破損が生じている部分だけをとり替えるのは難しいです。

 

交換することを踏まえても専門業者に依頼するしかありません。

 

もし水を出した時に錆の混じった赤い水が出る場合やパイプ洗浄後でも排水が流れにくいようなら給排水の新しい管を引くことを考えましょう。

 

給排水のリフォームでは一部分の破損を確認するよりもすべての配管を一からやり替える方が早いです。

 

気になるのは費用ですが、1uあたり1万5千円程度が一般的で、40坪ほどの家の中すべての給排水をやり替えた時は30万程度の修繕費用が必要になります。

 

電気配線

電気配線は生活インフラの中でもとくに重要なものです。ですが空き家になっている時期は通電をしていない期間が長くなり、電気配線のトラブルに気付かないこともあります。

 

トラブルが起きやすい場所は主に2か所あります。1つはブレーカー、もう1つはコンセントです。

 

ブレーカーは1つの建物に1台は必ずある装置で、過電流が発生した場合に電源の供給を停止して失火を防ぐ装置です。ただし劣化が進むと機能がうまく働かない場合もあるので失火の可能性が高まります。

 

またコンセントも劣化すると異常発火する可能性があります。特にコンセントの中に埃がたまっている時は、通電した時に埃に引火して発火するトラッキング現象も起きやすくなります。

 

埃がたまっていれば取り除き、それでも不安な場合は古いコンセントを丸ごと交換することもお勧めです。

 

40坪程度の2階建ての家屋となれば、各部屋に2つから4つのコンセントがありますから、家じゅう合わせても20戸程度のコンセント数になります。これらすべてを交換しても5万円〜8万円くらいで収まるでしょう。

 

高所作業

屋根の修繕や手の届かない場所の塗装などはいわゆる「高所作業」となります。

 

高所作業を行う場合には高所作業車を用いたり足場を組んだりして対応することが多いです。高所作業車は資格を持っていないと操作することが出来ないので専門業者に依頼せざるを得ません。

 

ちなみに高所作業車はリースすることも可能ですが、リースしても高所作業車を扱うためには操作する人が必要ですので、人件費も考慮しましょう。

 

設備品の運搬や設置

リフォームの際にキッチン関係やトイレ、浴槽などをそっくり入れ替える場合もあると思いますが、いわゆる設備品の運搬や設置には専門業者の技術が必要です。

 

例えば浴槽などを購入する場合、最近はユニットバス形式のことが多いのでまず既存の浴槽を撤去してタイルなどを解体してユニットそのものを備え付けできるように土間打ちをしてから搬入となります。

 

同時に既存の給排水設備の配管位置を確認して新たな配管と接合できるように土間内の際に調整を行います。数センチでもずれてしまうとリフォームができません。

 

特にキッチンやトイレなどは日常生活でなくてはならない設備なので、安心して使うためにも専門業者にリフォームを依頼する方が確実でしょう。

 

廃材の処分

自分でリフォームをしているとどうしても出てくるのは廃材です。廃材の処分は素人ではどうにもなりません。

 

と言うのも廃材はリサイクルできるものについてはあらかじめ分別して処分する必要があるからです。

 

産業廃棄物処理法によって、廃材の処分を行えるのはあらかじめ自治体の許可を受けた業者にしかできないため、家屋の解体はまだしも廃材の運搬と処分は専門業者に依頼しなくてはならないのです。

 

また、解体時にはくぎやガラスなどの破片が周辺道路に落ちないようにしましょう。

 

作業をしている自分が踏んでケガをするのはもちろんですが、近隣の民家の人が踏んだりしてケガをしてしまったり、通行している車がパンクする場合もあるので作業終了後には必ず確認しましょう。

 

空き家のリフォーム作業で考慮しておくべきことは?

自分でリフォームができればその分費用も安価で済むので財布には優しいのですが、事前に注意しておきたいこともあります。

 

具体的には、メーカー保証が付かないことや不具合が生じた時にさらなる出費が必要なこと、作業前に周辺の住民に自らが説明する時間を作ることなどです。

 

以下に詳しく記載していますので、ぜひご覧ください。

 

 

保証されない場合もある

住宅の場合10年から15年、大手メーカーになると20年から最大30年のメーカー保証が付きます。

 

メーカー保証は、誤った使い方をしないで生活していたにもかかわらず、住宅本体や設備に何らかの不具合が生じた場合に無料で修理等を行ってくれるものです。

 

あくまで誤った使い方をしないことが前提条件ですが、無料で修繕できることは大きなメリットです。

 

ただし、メーカー保証があると言ってもリフォームをしてしまえばそれは無効になります。もしリフォーム前の空き家がメーカー保証の有効な状態であったとしても、リフォームを行った時点で無効になることは覚えておきましょう。

 

ただし、リフォームを行った際に設置した設備には別途メーカー保証がついています。

 

例えばユニットバスの場合は設備に対して2年間〜3年間、設置時の防水工事については5年〜10年間の保証が付いてきます。またリフォームを専門業者に依頼した場合はその施工業者が独自に保証を付けることもあります。

 

いずれにせよリフォームをする際には、行った形質変更や導入した設備によってどのような保証が受けられるかを踏まえて検討することも大事です。

 

メーカー保証については以下のホームページに詳しく掲載されています。

 

住宅メーカーの保証を比較しよう(SUUMOホームページ)

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/h0wp11983/

新築一戸建て住宅のメーカー長期保証はどんな内容?(注文住宅の達人ホームページ)

https://chumon-jutaku-tatsujin.com/hosyoukikan.html

 

不具合が出ることもある

いくらあなたがDIYの達人であったとしても、次第にリフォームした部分に不具合が出ることもあるでしょう。

 

もし不具合が出て自分では直せないぐらいの状態になった場合、専門業者に頼まなくても軽微な修繕なら便利屋がこなしてくれる場合もあります。

 

具体的にはドアの建てつけ修繕や襖の張り替え、それに鍵の交換などは便利屋でも十分対応してくれる不具合です。

 

便利屋のサービス内容や不具合の応急サービスを提供している業者については以下のホームページをご参照ください。

 

全国対応の現地見積りが完全無料の便利屋!お助けマスター

http://benriya.seikatu-portal.biz/

全国対応230店舗展開中の便利屋!便利屋お助け本舗

https://otasuke365.com/

 

隣接する民家への説明は必ずしておく

専門業者にリフォームを任せると業者が隣接する民家への挨拶や説明を代行してくれるのが一般的ですが、自分でリフォームする場合も同じように挨拶や説明を行いましょう。

 

挨拶をするときに心掛けたいのは以下の部分です。

 

  1. 作業期日や時間について
  2. 具体的に生じる影響について
  3. 道路の往来について
  4. 困った時の連絡先について

 

作業期日や時間はしっかり伝えておくべきことです。自分でリフォームをするのであれば時間の都合はどうにでもなります。

 

挨拶に行った時に「小さい子がお昼寝をする時間」などの要望があれば、それらの時間には音を立てる作業は控えるようにするなど、周囲の要望に対して十分配慮すれば問題はありません。

 

あと、具体的に生じる影響も前もって伝えておくべきです。

 

廃材を積みだすためのトラックが往来することや解体のために建物を壊す大きな音がすることなど実際に起こることを前もって伝えておくことで相手にも安心感を持ってもらえます。

 

特に住宅街の場合は生活道路を一時的に作業車が占拠してしまうことも考えられますから詳しく説明をしておきましょう。できることなら人の出入りが激しい朝や夕方の時間帯を避けて作業をすることも検討してください。

 

もちろん、困ったことが生じた時の連絡先を伝えておくことも忘れないようにしましょう。

まとめ

空き家のリフォームは条件と経験さえ整えば、自分自身でも十分可能です。

 

最近は空き家を活用する際にリフォームを行うことが多く、リフォームを請け負う専門業者も年々増加しています。

 

リフォーム業者も既存の建築業者だけではなく大手家電量販店などが参入してきてかなりの数になっています。

 

最終的にリフォームを自分で行うかどうかは、これらのリフォーム専門業者に見積もりを取り、比較検討すると良いでしょう。

 

住宅のリフォームは「安全に住める」ために必要なことは何かを考えることが必要です。

 

上下水道や電気などの生活インフラは専門的な技術がなければリフォームができませんし、漏電や漏水などが起きないようにするためにも専門業者に依頼した方が後で困らないはずです。

 

実際、自分で行ったリフォームは不具合が生じる場合もありますし、それを直すのにも自分で対応しなくてはなりません。

 

起こり得る不具合の対処を考えると、空き家のリフォームを自分でやるのもいいのですが、生活に必要なインフラなどの重要な部分は専門業者に依頼したほうがよいかもしれません。

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