過疎地にある空き家は売れない状態で残ってしまい、親が住んでいた田舎の実家も、親が亡くなったり、老人ホームなどに入所したことを契機に、空き家になってしまう事が多くなってきました。

 

都会の空き家と違って、田舎の空き家は活用の方法も限られていて、売ったり貸したりしようとしても、希望する人が元から少ないこともあります。

 

そこで、田舎の空き家を処分する方法、もしくはうまく活用する方法をご紹介します。

 

 

 

田舎の空き家と言えども、不動産として価値があることは間違いないので売れないということはありません。

 

むしろ、田舎の空き家だからこそ、田舎暮らしを希望する都会からの移住者や、アトリエや工房などとして利用したい人などが、空き家を購入したいと考えている人も多いのです。

 

もちろん、不動産として考えるならば「中古物件」であることには間違いありませんから、買い手が魅力的に感じるように空き家を売りに出すことが必要不可欠です。

 

それでは、実際に空き家を売りに出す方法について詳しく確認してみましょう。

 

 

 

 

新しい、古いと言うのは考慮しなくてはなりませんが、空き家のまま放置しておくことが明らかになってしまった場合には「解体する」ことも検討する必要があります。

 

もちろん、解体にあたっては費用がかかるのはもちろんですし、解体した後の土地の活用方法も考えておかなくてはなりません。

 

自治体によっては、空き家の解体時に補助金を交付する仕組みもありますので、ぜひ確認してみましょう。

 

全部自己資金で解体する

 

まず、空き家を全額自己資金で解体する時のことを考えてみましょう。

 

空き家の解体費用は空き家の大きさはもちろん、木造か鉄骨かで当然費用も違ってきます。

 

木造の場合は一般産業廃棄物が大半なのですが、鉄骨の場合は木材とは別に鉄骨などが解体時に出ますから、それらの分別の手間が増えることと、処分する場所が複数個所になるため、費用が若干高めになります。

 

一般的に、60～80平米程度、間取りで言えば３ＬＤＫの木造建築の家の場合、解体した木材等の処分費を入れて、約150万円の費用がかかるとされています。

 

これに、作業中に周辺民家との干渉を防ぐために防護シートを張ったり、足場を組んだりするとさらに費用が50万円程度かかるので、実質的には解体費用が200万程度かかると考えておくとよいでしょう。

 

この時、解体するのがいいのか、解体せずに維持しておく方がいいのかは、税金の観点で検討することをお勧めします。

 

税金は、固定資産税が関係しますが、固定資産税は建物と土地とに分けて計算されていて、合算されて課税されます。もし空き家を解体すれば、当然建物分の税金を支払わなくていいので、節税になることは事実です。

 

関連記事：【30坪・40坪・50坪】空き家の解体にかかる期間や費用は？

 

解体無料見積もりサイト

 

 

解体工事を検討されているのなら、「解体無料見積もりガイド」がおすすめです。全国1,000社以上の厳しい審査をクリアした解体業者の中から、あなたの希望に沿った解体業者を無料で6社ほどみつけてくれます。

 

紹介された解体業者の見積もりを比較し、気になる所があれば詳しい内容を聞き契約することになります。選ばなかった業者には、見積もりサイト側の担当者の方が断りの連絡を入れてくれるので安心です。

 

そして、見積もりをしたからと言って、しつこく営業をしてきたリ、強要してくることもありません。「他社より40万円安くなった」「親切にアドバイスしてもらえてよかった」など口コミもよいものが多く、経験値が高い業者の方が来てくれるということで満足されている方も多かったです。

 

忙しくて時間がとれないという方や、なかなか空き家になった実家へ通うのが難しいという方は相談してほしいサイトです。

 

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補助金をもらって解体する

 

最近では空き家が社会問題になっていることもあって、条例などで定める「空き家」の条件を満たす建物の解体を行う場合には、自治体から補助金がもらえることがあります。

 

例えば、東京都中央区では、昭和56年5月31日以前に着工した住宅の空き家について、その解体費用の一部（最大で解体費用の3分の1）を補助金として交付する制度があります。

 

大都会だけではなく、いわゆる過疎地の自治体であっても、上限が50万円まで出会ったり、解体費用の2分の1までであったりと、さまざまな基準を設けて補助金を交付しています。

 

特に香川県丸亀市では、補助対象経費の上限が160万円となっていて、他の自治体よりもかなり補助金額が高くなっています。

 

ただし、自治体の補助金には予算が影響を及ぼします。年度末に申請をしても、既に予算が無くなっているので補助金が支給されない場合もありますので、申請をする間には自治体の担当課に問い合わせましょう。

 

また、補助金制度には、解体業者は当該自治体に本社を置く業者のみに限るなど、地域の産業振興策が盛り込まれている場合もあるので、内容も確認しておきましょう。

 

ちなみに、あくまでこれは「補助金」ですので、まずは自分で解体費用を全額支払って、その領収書などを根拠資料として提出し、後日費用の一部を補助金として受け取る形になります。

 

解体に着手する前に補助金の交付を受けることはできませんので注意が必要です。

 

関連記事：空き家を解体する時に補助金がもらえる？対象となる空き家は？

 

 

自治体に解体してもらう

 

空き家になって困るのは周りの住民であり、自治体なのだから、自治体に解体を任せてしまいたいと考える人もいますが、その考えは正直言って安直すぎます。

 

そもそも、空き家になっているとはいえ個人の財産となっているものを、自治体が解体する訳がありません。

 

それでも「特定空き家」に指定された場合は、事情が変わってきます。特定空き家とは、そのままにしておくと倒壊の危険があったり、環境の悪化が見込まれて周辺の住民に悪影響を及ぼす空き家を自治体が指定するものです。

 

指定された場合、自治体から空き家の所有者や管理者に改善命令がなされ、責任を持って環境の改善に努める義務が生じます。

 

それでも、なかなか状況が改善されない場合は、自治体の判断で強制的に空き家を解体することが出来るのです。

 

ここまで読むだけでは「わざと放置しておいて特定空き家に指定してもらえば自治体が空き家を解体してくれる」と言う安易な読み方もできそうです。

 

でも、自治体が空き家を解体するのは「行政代執行」と言って、本来それを行うべき人間に代わって自治体が代理で行うと言う仕組みです。

 

もちろん、かかった費用は本来それを行うべき人、つまり空き家の持ち主や管理者に請求されます。この行政代執行を「自治体が空き家を解体してくれる」と勘違いしている人もいるので、注意が必要です。

 

関連記事：実家の空き家の税金が上がってしまう「特定空き家」にしないためにできる対策

 

売れない、売っても買い手がつかないとなれば、空き家の管理をだらだらと続けていくよりは、いっそのこと空き家を手放したいと思う人も中にいるでしょう。

 

最近では、空き家を「寄付する」と言う選択肢を選ぶ人も生まれています。管理費を支払ったり、自分の時間を空き家の管理に割くぐらいなら、手放してしまった方がいいと考える人も多くなっているのは事実です。

 

では、どんな相手に対して寄付をするのが一番よいのかを解説します。

 

自治体に寄付する

 

まず、自治体に寄付してしまう方法です。自分の都合だけで寄付をしようとしても、自治体は首を縦に振りません。

 

というのも、自治体が不動産を取得するためには、使う目的が決まっているなど、明確な理由がなければ個人からの空き家の寄付を受けることがありません。

 

自治体が空き家を受け入れる明確な理由として挙げられるのは、

などが考えられます。

 

自治体の立場から言えば、誰もが「空き家をもらってくれ！」と殺到するのは望んではいません。

 

ましてや、Ａさんの空き家は寄付を受け付けたのに、同じ地区のＢさんの空き家は寄付を受け付けなかったとなれば、Ｂさんから「なぜなんだ！」とクレームが来るのも予想されます。

 

ですから、自治体の立場を推察して「この理由なら他の人からクレームも来ませんよ」と提案できれば、自治体が寄付を受け付けてくれる可能性も高まるはずです。

 

町内会に寄付する

 

自治体ではなく、町内会に空き家を寄付する方法もあります。

 

町内会が空き家を必要とするかどうかは、その地域の実情によって大きく変わってきます。

 

例えば、移住者の受け入れ事業を行っている自治体や、移住希望者の宿泊体験事業を行っている自治体は全国的にも増えていますが、その事業を実施するにあたり、町内会に委託して行っているケースも多いのです。

 

つまり、移住者に関係する事業を請け負っている町内会であれば、自前で空き家を確保しておく必要もありますし、いつでも貸出できる空き家を確保しておく必要も出てくるのです。

 

そういう町内会であれば、あなたの申し出を受け入れて、空き家の寄付を受け入れてくれる可能性も高くなります。

 

あと、町内会が法人格を有しているかどうかもポイントになります。と言うのも、一般社団法人など、法人格を有している町内会でないと、登記上の所有者になれないのです。

 

逆を言えば、法人格を有していない町内会には、いくら提案しても寄付を受け入れてくれる可能性は限りなく少ないと考えていいでしょう。

 

企業やＮＰＯ法人に寄付する

 

では、企業やＮＰＯ法人に空き家を寄付する場合はどうでしょうか。

 

企業やＮＰＯ法人は法人格を持っているので、当然空き家の寄付を受け入れたとしても、自分の名義で登記上の所有者になることが出来ます。

 

問題は、企業やＮＰＯ法人が空き家を所有するメリットがあるのか、事業として利益を生み出すための環境整備として、空き家の寄付を受け入れるメリットを見いだせるのかにあります。

 

企業やＮＰＯ法人と言えども、慈善事業で空き家の寄付を受け入れることはありません。受け入れて自分たちの事業に活かせるかどうかが一番なのです。

 

あと、ＮＰＯ法人への寄付を行った場合、寄付金控除の対象になることがありますが、あくまで「お金」を寄付した時の場合であって、空き家を寄付した場合には控除の対象になりません。

空き家の活用方法として一番メリットがあるのは「貸し出す」ことです。

 

田舎になればなるほど、よほど魅力的な環境でない限り、空き家を購入してくれるところまではいかないでしょう。

 

でも、借りて住んでみて欲しいとは言いやすいはずです。実際に住んでもらって、心地よさや住みやすさを満喫してもらえば、最終的には「購入したいのですが…」と先方から申し出てくれる可能性も高まるからです。

 

まず、実際に空き家を貸し出すには、どのような方法があるのかを考えてみましょう。

 

田舎暮らしの希望者に貸し出す

 

最近特にお勧めなのは「流行」に乗る方法です。

 

田舎暮らしをしたい人たちは年々増加していますが、これらの人たちはいきなり田舎に引っ越すと言うよりは、何度か田舎で宿泊体験をしたり、別荘代わりに田舎の空き家を借りて週末だけ住民になってみるような体験を重ねて、慣れてきたころに本格的に移住してくる人も多いのです。

 

つまり、いきなり売りに出すよりは、思う存分借りて使ってもらって、環境も空き家も気に入ってくれれば正式に貸し出したり、将来的には売却も考えると言うのが理想のコースと言えます。

 

田舎暮らしを希望する人を探すには、自治体の移住受け入れセクションと情報共有して、希望する人が来たら自分の空き家を紹介してもらうことや、移住支援をしているＮＰＯ法人に情報提供をして、自分の空き家をあっせんしてもらうことです。

 

あと、これらの情報をお互いに共有できるマッチングサイトも増えています。先ほど紹介した「ニッポン移住・交流ナビ」や「みんなの空き家！活用コレクション」などのホームページもありますので、是非一度ご覧になってください。

 

https://www.homes.co.jp/akiyabank/usecase/

 

空き家バンクを通じて貸し出す

 

自治体によっては「空き家バンク」と呼ばれる登録制の不動産情報サイトを運営しているところもあります。

 

そもそも「空き家バンク」は、空き家の情報を登録して、購入や賃借を希望する人たちに情報を公開して、希望に合う空き家があればその持ち主などとマッチングをしてくれるホームページのことを言います。

 

自治体が直接運営している空き家バンクの場合は、担当セクションに掲載希望を申し出て、地図や写真、間取り図などの登録に必要な情報を前もって提供しておきます。

 

自治体は、それらの情報を整理してホームページに掲載し、一般的な不動産仲介サイトのように空き家を探している人たちにそのスペックを紹介します。もし、希望者が出てくれば自治体が希望者と持ち主の間を取り持ってくれます。

 

自治体の空き家バンクだと、仲介手数料などが一切不要なのは助かります。

 

最近では民間企業が空き家バンクを運営するようになりましたが、民間企業の場合は成約手数料や登録料など、利用するためにある程度の出費を伴います。

 

その分、ホームページの閲覧者も多いので、どうしても空き家を借りて欲しい！と思っている場合は、さまざまなホームページへ登録してみるのも１つの手でしょう。

 

空き家バンク：https://www.iju-join.jp/akiyabank/

 

個人的に貸し出す

 

空き家を個人的に貸し出すのもいいでしょう。ただし、借り手を探すのが大変なことと、契約書を自前で作るのが難しいかもしれません。

 

借り手を探すのは、買い手を探すのと同様に、口コミで広めるか、新聞やコミュニティ雑誌の「売ります買います」欄に掲載してもらうなどの方法しかありません。

 

その他、自ら田舎暮らしを紹介するホームページに情報を売り込んで、閲覧している人に自分の空き家へ興味を持ってもらうことも方法の１つです。

 

あと、無理に住む人を探そうとしなくてもいいと割り切るのも方法の１つです。

 

空き家の用途として、例えばアトリエ代わりに使ってもらったり、別荘代わりに使ってもらうなど、ずっと住んでもらわなくても管理だけは任せられるような貸し出しの方法も考えていいかもしれません。

 

アトリエや別荘として借りてもらうならば、借主がある程度の掃除はしてくれますし、雨漏りなどの劣化も気付いて教えてくれるので、最終的にあなたの負担が軽減できることになるのです。

 

契約書はそんなに難しいものではありません。最近ではインターネットに契約書のひな型が掲載されているので、自分でダウンロードしてきて作ることだって可能です。

 

企業やＮＰＯ法人に貸し出す

 

一方、企業やＮＰＯ法人に貸し出す場合は、企業やＮＰＯ法人がどのような事業を行っていて、その事業を行うに当たってあなたの空き家が適した環境になりうるかどうかを考えましょう。

 

企業の場合だと、何らかの研究施設や一時的な資材置き場、独身者や家族用の社宅などの用途が想定できますし、ＮＰＯ法人の場合は実際に事業を空き家で行うことも考えられます。

 

特に最近では、放課後に児童を預かる「児童デイサービス」や、障害者の人たちが軽微な作業を行いながら就労のための準備や練習を行う「就労支援事業所」などが多く設置されるようになりましたが、その運営母体はＮＰＯ法人であることが多いのです。

 

特にＮＰＯ法人は企業に比べて財力に乏しいことが多く、自らの事業を行う際にも不動産を取得するだけの財力が無いので、空き家を借り上げて場所を確保することが多いのです。

 

もしあなたの空き家が、「作業で音がしても周りに家が少ないので安心」とか「１階に広い畳の間があり、駐車場も確保できる」などの条件を満たしている場合は、ＮＰＯ法人の事業用物件として活用してもらえる可能性も高まるでしょう。

親の死去や施設入所などを契機に、空き家の管理を任されるようになってしまうと、自分たちで定期的に頑張って掃除などをしてみるものの、それが負担になって長続きしないことも多いのです。

 

負担になる期間が長くなると、当然空き家の管理そのものが行き届かなくなり、危険な状態になったり、周辺の住民に迷惑をかけてしまう場合もあります。

 

そこまでの事態に陥る前に、何らかの形で空き家を処分することを検討した方がいいかもしれません。

 

具体的には「売る」「貸す」「譲る（寄付する）」のいずれかになりますが、売るためにはそれだけの価値を維持するように空き家の管理を行っておかねばならないなど、必要な労力は存在することも事実です。

 

まずは、空き家の管理において何が今負担になっているのかを見極めて、その負担を解消するための最終手段として、空き家の処分を検討することをお勧めします。