スポンサードリンク


過疎地に多いタダでも売れない田舎の空き家を処分する方法

過疎地にある空き家は、いくら売りに出しても売れない状態で残ってしまいがちです。

 

そのため、親が住んでいた田舎の実家も、親が亡くなったり、老人ホームなどに入所したことを契機に、空き家になってしまう事が多くなってきました。

 

都会の空き家と違って、田舎の空き家は活用の方法も限られていて、売ったり貸したりしようとしても、希望する人が元から少ないこともあります。

 

そこで、田舎の空き家を処分する方法、もしくはうまく活用する方法をご紹介します。

 

早く処分したい空き家がある、タダでも貰い手がいない、今後どうしたら良いかわからない方は当サイトの無料相談がありますのでこちらのフォームからご連絡ください。

 

解体する

新しい、古いと言うのは考慮しなくてはなりませんが、空き家のまま放置しておくことが明らかになってしまった場合には「解体する」ことも検討する必要があります。

 

もちろん、解体にあたっては費用がかかるのはもちろんですし、解体した後の土地の活用方法も考えておかなくてはなりません。

 

自治体によっては、空き家の解体時に補助金を交付する仕組みもありますので、ぜひ確認してみましょう。

 

 

全部自己資金で解体する

まず、空き家を全額自己資金で解体する時のことを考えてみましょう。

 

空き家の解体費用は空き家の大きさはもちろん、木造か鉄骨かで当然費用も違ってきます。

 

木造の場合は一般産業廃棄物が大半なのですが、鉄骨の場合は木材とは別に鉄骨などが解体時に出ますから、それらの分別の手間が増えることと、処分する場所が複数個所になるため、費用が若干高めになります。

 

 

一般的に、60〜80平米程度、間取りで言えば3LDKの木造建築の家の場合、解体した木材等の処分費を入れて、約150万円の費用がかかるとされています。

 

これに、作業中に周辺民家との干渉を防ぐために防護シートを張ったり、足場を組んだりするとさらに費用が50万円程度かかるので、実質的には解体費用が200万程度かかると考えておくとよいでしょう。

 

 

この時、解体するのがいいのか、解体せずに維持しておく方がいいのかは、税金の観点で検討することをお勧めします。

 

税金は、固定資産税が関係しますが、固定資産税は建物と土地とに分けて計算されていて、合算されて課税されます。もし空き家を解体すれば、当然建物分の税金を支払わなくていいので、節税になることは事実です。

 

補助金をもらって解体する

最近では空き家が社会問題になっていることもあって、条例などで定める「空き家」の条件を満たす建物の解体を行う場合には、自治体から補助金がもらえることがあります。

 

 

例えば、東京都中央区では、昭和56年5月31日以前に着工した住宅の空き家について、その解体費用の一部(最大で解体費用の3分の1)を補助金として交付する制度があります。

 

大都会だけではなく、いわゆる過疎地の自治体であっても、上限が50万円まで出会ったり、解体費用の2分の1までであったりと、さまざまな基準を設けて補助金を交付しています。

 

特に香川県丸亀市では、補助対象経費の上限が160万円となっていて、他の自治体よりもかなり補助金額が高くなっています。

 

ただし、自治体の補助金には予算が影響を及ぼします。年度末に申請をしても、既に予算が無くなっているので補助金が支給されない場合もありますので、申請をする間には自治体の担当課に問い合わせましょう。

 

また、補助金制度には、解体業者は当該自治体に本社を置く業者のみに限るなど、地域の産業振興策が盛り込まれている場合もあるので、内容も確認しておきましょう。

 

ちなみに、あくまでこれは「補助金」ですので、まずは自分で解体費用を全額支払って、その領収書などを根拠資料として提出し、後日費用の一部を補助金として受け取る形になります。

 

解体に着手する前に補助金の交付を受けることはできませんので注意が必要です。

 

自治体に解体してもらう

空き家になって困るのは周りの住民であり、自治体なのだから、自治体に解体を任せてしまいたいと考える人もいますが、その考えは正直言って安直すぎます。

 

そもそも、空き家になっているとはいえ個人の財産となっているものを、自治体が解体する訳がありません。

 

それでも「特定空き家」に指定された場合は、事情が変わってきます。特定空き家とは、そのままにしておくと倒壊の危険があったり、環境の悪化が見込まれて周辺の住民に悪影響を及ぼす空き家を自治体が指定するものです。

 

指定された場合、自治体から空き家の所有者や管理者に改善命令がなされ、責任を持って環境の改善に努める義務が生じます。

 

それでも、なかなか状況が改善されない場合は、自治体の判断で強制的に空き家を解体することが出来るのです。

 

ここまで読むだけでは「わざと放置しておいて特定空き家に指定してもらえば自治体が空き家を解体してくれる」と言う安易な読み方もできそうです。

 

でも、自治体が空き家を解体するのは「行政代執行」と言って、本来それを行うべき人間に代わって自治体が代理で行うと言う仕組みです。

 

もちろん、かかった費用は本来それを行うべき人、つまり空き家の持ち主や管理者に請求されます。

 

この行政代執行を「自治体が空き家を解体してくれる」と勘違いしている人もいるので、注意が必要です。

 

空き家は本当に解体するべきか?

空き家を解体するとして、1年あたりの節税見込み額は前もって確認しましょう。
例えば、年間の固定資産税が10万円の場合、20年たてば200万円分の節税が見込めます。
そう考えると、解体費用を相殺できるようになるまで20年かかると言えますが、もしあなたが20年後に空き家を利用する予定があるのであれば、解体しないでもメリットがあると考え得られます。

 

あと、空き家が存在する土地や家屋の固定資産税は、一定の減免措置が講じられていますが、空き家を解体してしまうと、この減免措置が無くなってしまいます。特に税金については、解体を検討する時にぜひ考慮しましょう。

 

注意すべきは「特定空き家」に指定されないようにすることです。特定空き家は、放置しておくことで倒壊の危険性があるなど、周辺環境に悪影響を及ぼす場合に、自治体から指定されるものです。
特定空き家に指定されると、土地や家屋の固定資産税の減免措置が無くなってしまいますし、自治体からは状態の改善措置を命じられることになりますので、特に注意しましょう。

買いたい人に売りに出す

田舎の空き家と言えども、不動産として価値があることは間違いありません。

 

むしろ、田舎の空き家だからこそ、田舎暮らしを希望する都会からの移住者や、アトリエや工房などとして利用したい人などが、空き家を購入したいと考えている人も多いのです。

 

もちろん、不動産として考えるならば「中古物件」であることには間違いありませんから、買い手が魅力的に感じるように空き家を売りに出すことが必要不可欠です。

 

それでは、実際に空き家を売りに出す方法について詳しく確認してみましょう。

 

 

不動産屋に仲介してもらう

土地や建物の登記は、やはり専門的な知識を持った不動産屋に依頼するのが一番です。

 

なにより、不動産屋は土地や建物を売るためのネットワークを業界内で構築していたり、大手の不動産屋になると自前でポータルサイトを運営しているので、空き家を探している人に自分の物件が見つけてもらいやすいのです。

 

つまり、不動産屋に依頼することで、登記に関する手続きの代行と、潜在的な買い手へのアピールを代行してくれる、この2つのメリットがあるわけです。

 

あと、不動産屋に依頼すると、売れるまでの間、見学希望者への対応や、見学の際に清潔な状態に空き家を保つための定期的な清掃など、今まで持ち主が行っていた管理の作業を代行してくれるメリットもあります。

 

もちろん、これらを代行してくれるからには、代行手数料や仲介手数料を支払う必要があります。

 

特に仲介手数料は、2018年1月1日以降の取引について、上限額が18万円にアップしました。

 

今までの仲介手数料は「売買金額の5%」が最低だったのですが、これが上限18万円までにアップしたので、不動産屋が積極的に空き家の売買を行えるように制度を改めたのです。

 

制度改正もあって、今後空き家の売却が今までより積極的に行われるようになって来るのではないでしょうか。

 

自治体に相談する

田舎の自治体が最近力を入れているのは「空き家対策」もですが、「移住者」の募集です。

 

特に田舎の自治体では、都会から移住してくる人たちを受け入れて、人口を増やして地域の過疎化を少しでも食い止めようと頑張っています。

 

ですから、移住しやすい環境を整えるために、自治体が一番に行うことは「安価な空き家があります」「無料で家を貸します」などと、居住環境を安価で提供することです。

 

つまり、移住者用の空き家として活用して欲しいと、自治体に持ちかける方法があるのです。

 

自治体によっては、空き家担当の部署もあれば、移住者担当の部署もあるなど、さまざまな部署が混在していることがあります。ですので、まずはいずれかの部署に「空き家を有効活用して欲しい」と持ちかけてみましょう。

 

この場合、自治体で直接あなたの空き家を買い取ることはまずありません。ですが、自治体が仲介して借り手や買い手を探す「空き家バンク」に登録してもらったり、移住者とあなたとのマッチングをしてくれることもあります。

 

自分で借り手や買い手を探すよりも手間はかからないので、自治体に相談してみることもメリットになります。

 

空き家バンクには、「ニッポン移住・交流ナビ」など全国展開をしているホームページもありますので、ぜひご覧になってください。

 

>>「ニッポン移住・交流ナビ」はこちら

 

オークションサイトに出品する

オークションは、譲りたいアイテムに自分の希望の値段を付け、買い手がつくまで待つと言うのがスタイルですが、空き家の場合も「不動産オークション」のようなものがあれば、利用してみる価値があるでしょう。

 

大手不動産屋である「ピタットハウス」では、1998年から不動産オークションのサービスを提供していて、不動産の知識のない素人でもピタットハウスの社員がサポートして、自分の思う金額で不動産の売り出しや貸し出しを行えるサービスを展開しています。

 

このサービスの他にも、いくつかの不動産仲介企業が不動産をオークションを実施していますので、売買成立時の手数料などを比較して、自分が一番得をする不動産オークションを利用してみるといいでしょう。

 

オークションは実物を見ることなく売買を検討することが出来ますし、購入そのものも決済することが出来ます。実際に空き家を見て「こんなはずではなかった」と買い手からクレームが出てきた時は、持ち主であるあなたが対応するのは基本となります。

 

ピタットハウスのオークションサイトはこちら

https://www.pitat.com/akiya/
https://www.pitat.com/ads/auction

 

個人的に売買する

不動産を個人的に売買する方法は、口コミで広めるか、新聞やコミュニティ雑誌の「売ります買います」欄に掲載してもらうしか方法がありません。

 

あと、自ら田舎暮らしを紹介するホームページに情報を売り込んで、閲覧している人に自分の空き家へ興味を持ってもらう方法も考えられます。

 

個人的に売買することのメリットは、仲介手数料などの不要な費用を支払うことなく、売買した時の売り上げの全額が自分の収入となることです。

 

ただし、新聞やコミュニティ雑誌に掲載した時の掲載料など、多少の出費を必要とする場合もあります。

 

デメリットは、土地の登記にかかる手続きや、売買に関して得た不動産関係税の納付をすべて自分で書類作成して届け出る必要があることです。

 

土地に関する手続きはなかなか難しいものばかりなので、一般的には行政書士や司法書士、あるいは不動産屋に代行してもらうことが多いです。

 

でも、個人的に売買すると、それらの手続きを全部自分で行うか、買い手に行ってもらうかのどちらかになります。

 

買い手に行ってもらう場合はその分値引きを求められる場合もありますから、できることなら行政書士や司法書士に依頼して、公の手続きは代行してもらうことも考えた方が良さそうです。

 

寄付する

売れない、売っても買い手がつかないとなれば、空き家の管理をだらだらと続けていくよりは、いっそのこと空き家を手放したいと思う人も中にいるでしょう。

 

最近では、空き家を「寄付する」と言う選択肢を選ぶ人も生まれています。管理費を支払ったり、自分の時間を空き家の管理に割くぐらいなら、手放してしまった方がいいと考える人も多くなっているのは事実です。

 

では、どんな相手に対して寄付をするのが一番よいのかを解説します。

 

 

自治体に寄付する

まず、自治体に寄付してしまう方法です。自分の都合だけで寄付をしようとしても、自治体は首を縦に振りません。

 

というのも、自治体が不動産を取得するためには、使う目的が決まっているなど、明確な理由がなければ個人からの空き家の寄付を受けることがありません。

 

自治体が空き家を受け入れる明確な理由として挙げられるのは、

  • 防災倉庫として活用できること
  • 移住者に無償で貸し付け出来る物件であること
  • 町内会が公会堂などとして活用できること
  • 小学校の児童が放課後に過ごす児童クラブ(学童保育)の設置

などが考えられます。

 

自治体の立場から言えば、誰もが「空き家をもらってくれ!」と殺到するのは望んではいません。

 

ましてや、Aさんの空き家は寄付を受け付けたのに、同じ地区のBさんの空き家は寄付を受け付けなかったとなれば、Bさんから「なぜなんだ!」とクレームが来るのも予想されます。

 

ですから、自治体の立場を推察して「この理由なら他の人からクレームも来ませんよ」と提案できれば、自治体が寄付を受け付けてくれる可能性も高まるはずです。

 

町内会に寄付する

自治体ではなく、町内会に空き家を寄付する方法もあります。

 

町内会が空き家を必要とするかどうかは、その地域の実情によって大きく変わってきます。

 

例えば、移住者の受け入れ事業を行っている自治体や、移住希望者の宿泊体験事業を行っている自治体は全国的にも増えていますが、その事業を実施するにあたり、町内会に委託して行っているケースも多いのです。

 

つまり、移住者に関係する事業を請け負っている町内会であれば、自前で空き家を確保しておく必要もありますし、いつでも貸出できる空き家を確保しておく必要も出てくるのです。

 

そういう町内会であれば、あなたの申し出を受け入れて、空き家の寄付を受け入れてくれる可能性も高くなります。

 

あと、町内会が法人格を有しているかどうかもポイントになります。と言うのも、一般社団法人など、法人格を有している町内会でないと、登記上の所有者になれないのです。

 

逆を言えば、法人格を有していない町内会には、いくら提案しても寄付を受け入れてくれる可能性は限りなく少ないと考えていいでしょう。

 

企業やNPO法人に寄付する

では、企業やNPO法人に空き家を寄付する場合はどうでしょうか。
企業やNPO法人は法人格を持っているので、当然空き家の寄付を受け入れたとしても、自分の名義で登記上の所有者になることが出来ます。

 

問題は、企業やNPO法人が空き家を所有するメリットがあるのか、事業として利益を生み出すための環境整備として、空き家の寄付を受け入れるメリットを見いだせるのかにあります。

 

企業やNPO法人と言えども、慈善事業で空き家の寄付を受け入れることはありません。受け入れて自分たちの事業に活かせるかどうかが一番なのです。

 

あと、NPO法人への寄付を行った場合、寄付金控除の対象になることがありますが、あくまで「お金」を寄付した時の場合であって、空き家を寄付した場合には控除の対象になりません。

使いたい人に貸し出す

空き家の活用方法として一番メリットがあるのは「貸し出す」ことです。

 

田舎になればなるほど、よほど魅力的な環境でない限り、空き家を購入してくれるところまではいかないでしょう。

 

でも、借りて住んでみて欲しいとは言いやすいはずです。実際に住んでもらって、心地よさや住みやすさを満喫してもらえば、最終的には「購入したいのですが…」と先方から申し出てくれる可能性も高まるからです。

 

まず、実際に空き家を貸し出すには、どのような方法があるのかを考えてみましょう。

 

 

田舎暮らしの希望者に貸し出す

最近特にお勧めなのは「流行」に乗る方法です。

 

田舎暮らしをしたい人たちは年々増加していますが、これらの人たちはいきなり田舎に引っ越すと言うよりは、何度か田舎で宿泊体験をしたり、別荘代わりに田舎の空き家を借りて週末だけ住民になってみるような体験を重ねて、慣れてきたころに本格的に移住してくる人も多いのです。

 

つまり、いきなり売りに出すよりは、思う存分借りて使ってもらって、環境も空き家も気に入ってくれれば正式に貸し出したり、将来的には売却も考えると言うのが理想のコースと言えます。

 

田舎暮らしを希望する人を探すには、自治体の移住受け入れセクションと情報共有して、希望する人が来たら自分の空き家を紹介してもらうことや、移住支援をしているNPO法人に情報提供をして、自分の空き家をあっせんしてもらうことです。

 

あと、これらの情報をお互いに共有できるマッチングサイトも増えています。先ほど紹介した「ニッポン移住・交流ナビ」や「みんなの空き家!活用コレクション」などのホームページもありますので、是非一度ご覧になってください。

 

https://www.homes.co.jp/akiyabank/usecase/

 

空き家バンクを通じて貸し出す

自治体によっては「空き家バンク」と呼ばれる登録制の不動産情報サイトを運営しているところもあります。

 

そもそも「空き家バンク」は、空き家の情報を登録して、購入や賃借を希望する人たちに情報を公開して、希望に合う空き家があればその持ち主などとマッチングをしてくれるホームページのことを言います。

 

自治体が直接運営している空き家バンクの場合は、担当セクションに掲載希望を申し出て、地図や写真、間取り図などの登録に必要な情報を前もって提供しておきます。

 

自治体は、それらの情報を整理してホームページに掲載し、一般的な不動産仲介サイトのように空き家を探している人たちにそのスペックを紹介します。もし、希望者が出てくれば自治体が希望者と持ち主の間を取り持ってくれます。

 

自治体の空き家バンクだと、仲介手数料などが一切不要なのは助かります。

 

最近では民間企業が空き家バンクを運営するようになりましたが、民間企業の場合は成約手数料や登録料など、利用するためにある程度の出費を伴います。

 

その分、ホームページの閲覧者も多いので、どうしても空き家を借りて欲しい!と思っている場合は、さまざまなホームページへ登録してみるのも1つの手でしょう。

 

空き家バンク:https://www.iju-join.jp/akiyabank/

 

個人的に貸し出す

空き家を個人的に貸し出すのもいいでしょう。ただし、借り手を探すのが大変なことと、契約書を自前で作るのが難しいかもしれません。

 

借り手を探すのは、買い手を探すのと同様に、口コミで広めるか、新聞やコミュニティ雑誌の「売ります買います」欄に掲載してもらうなどの方法しかありません。

 

その他、自ら田舎暮らしを紹介するホームページに情報を売り込んで、閲覧している人に自分の空き家へ興味を持ってもらうことも方法の1つです。

 

あと、無理に住む人を探そうとしなくてもいいと割り切るのも方法の1つです。

 

空き家の用途として、例えばアトリエ代わりに使ってもらったり、別荘代わりに使ってもらうなど、ずっと住んでもらわなくても管理だけは任せられるような貸し出しの方法も考えていいかもしれません。

 

アトリエや別荘として借りてもらうならば、借主がある程度の掃除はしてくれますし、雨漏りなどの劣化も気付いて教えてくれるので、最終的にあなたの負担が軽減できることになるのです。

 

契約書はそんなに難しいものではありません。最近ではインターネットに契約書のひな型が掲載されているので、自分でダウンロードしてきて作ることだって可能です。

 

企業やNPO法人に貸し出す

一方、企業やNPO法人に貸し出す場合は、企業やNPO法人がどのような事業を行っていて、その事業を行うに当たってあなたの空き家が適した環境になりうるかどうかを考えましょう。

 

企業の場合だと、何らかの研究施設や一時的な資材置き場、独身者や家族用の社宅などの用途が想定できますし、NPO法人の場合は実際に事業を空き家で行うことも考えられます。

 

特に最近では、放課後に児童を預かる「児童デイサービス」や、障害者の人たちが軽微な作業を行いながら就労のための準備や練習を行う「就労支援事業所」などが多く設置されるようになりましたが、その運営母体はNPO法人であることが多いのです。

 

特にNPO法人は企業に比べて財力に乏しいことが多く、自らの事業を行う際にも不動産を取得するだけの財力が無いので、空き家を借り上げて場所を確保することが多いのです。

 

もしあなたの空き家が、「作業で音がしても周りに家が少ないので安心」とか「1階に広い畳の間があり、駐車場も確保できる」などの条件を満たしている場合は、NPO法人の事業用物件として活用してもらえる可能性も高まるでしょう。

まとめ

親の死去や施設入所などを契機に、空き家の管理を任されるようになってしまうと、自分たちで定期的に頑張って掃除などをしてみるものの、それが負担になって長続きしないことも多いのです。

 

負担になる期間が長くなると、当然空き家の管理そのものが行き届かなくなり、危険な状態になったり、周辺の住民に迷惑をかけてしまう場合もあります。

 

そこまでの事態に陥る前に、何らかの形で空き家を処分することを検討した方がいいかもしれません。

 

具体的には「売る」「貸す」「譲る(寄付する)」のいずれかになりますが、売るためにはそれだけの価値を維持するように空き家の管理を行っておかねばならないなど、必要な労力は存在することも事実です。

 

まずは、空き家の管理において何が今負担になっているのかを見極めて、その負担を解消するための最終手段として、空き家の処分を検討することをお勧めします。

スポンサードリンク