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実家の空き家の税金が上がってしまう「特定空き家」にしないためにできる対策

実家の空き家の税金が上がってしまう「特定空き家」にしないためにできる対策

最近、荒れ放題の隣家に困っている人が出たり、ホームレスが住み着いたりすることで、「空き家」が大きな社会問題になっています。

 

国は、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行し、市区町村は適正な管理がなされていない空き家を「特定空き家」に指定できるようになりました。

 

これは、空き家の適正な維持管理を持ち主に対して行わせる、法律的なプレッシャーといえます。

 

実際、空き家になっている場所は、その時点では使用する用途がなく、その後も利用するかどうか分からない「あいまい」な建物となっていることが多いのですが、家屋として管理している以上、固定資産税も課税されます。

 

この固定資産税も、特定空き家に指定されてしまうと、税免除がなされなくなるので、ますます負担が増えてしまいます。

 

今回は特定空き家の指定をされないようにするために、どんな対策が必要か、具体的にご紹介します。

 

実家を空き家にすると税金はどのくらい上がる?

特定空き家に指定された場合、個性資産税が上がってしまい、実家を管理している人にとっては、思わぬ出費にびっくりすることがあります。

 

もともと、空き家に関する固定資産税の考え方ですが、特定空き家に指定されていな空き家の場合は、「減額特例」が適用されています。

 

減額特例とは、固定資産税として課税される「建物+土地」に対して、空き家である建物分の課税を免除し、実質土地相当分のみを基準として課税する仕組みのことです。

 

ですが、特定空き家に指定されてしまうと、減額特例が適用されず、建物分の課税が免除されませんから、実家の空き家分の固定資産税を払っている人にとっては、知らぬ間に増税されるのと同様になります。

 

ちなみに、建物はその形状や広さ、経過年数によって減額されていくので、古い家であればそんなに増税感はありませんが、建築してから10年以内の建物であれば、その分の負担が付加されると相当の増税になる場合があります。

 

もちろん、特定空き家に指定されなければ増税で困ることはありませんが、それでも固定資産税は払い続けていかねばなりませんから、

 

最終的に実家をどうするのかを考えて、不必要な場合は土地や建物の売却も踏まえて検討する方がいいでしょう。

実家を空き家にしないで管理維持した場合の税金は?

前の章でも紹介した減税特例は、住宅用地に対する固定資産税が最大6分の1に、都市計画税が最大3分の1に減額されるという仕組みでした。

 

平成26年度までは全ての住宅に適用されていましたが、平成27年度からは、特定空き家に指定された場合は減税特例が適用されなくなりました。

 

例えば300平方メートル平米の土地に建物が1棟あったとして、課税標準額(土地)2,000万円、課税標準額(建物)600万円と仮定しましょう。

 

この土地と建物で、更地の場合と空き家がある場合とで税金を比較してみましょう。

 

 

更地の場合

土地2,000万円×1.4%=280,000円

 

空き家の建物がある場合

土地@2,000万円/300u×200u×1/6×1.4%
土地A2,000万円/300u×100u平米×1/3×1.4%
土地@+土地A=62,000円(a)
建物600万円×1.4%=84,000円(b)
税金計(a)+(b)=146,000円

 

途中で登場するパーセンテージなどは、次の「減税特例」の課税ルールによるものです。

 

空き地(何も建物が無い状態)

固定資産税を課税標準の1.4%まで減額

 

小規模住宅用地(住宅1戸につき200uまでの大きさ)

固定資産税を課税標準の6分の1まで減額

 

一般住宅用地(住宅1戸につき200uを超えた部分)

固定資産税を課税標準の3分の1まで減額

 

特定空き家に指定されてしまうと、減税特例の課税ルールが適応されないため、次の金額が税金となります。

 

土地@2,000万円/300u×200u×1.4%=186,000円
土地A2,000万円/300u×100u×1.4%=93,000円
土地@+土地A=279,000円(a)
建物600万円×1.4%=84,000円(b)
税金計(a)+(b)=363,000円

 

特例空き家に指定されなければ、146,000円で済む税金が、特定空き家に指定されてしまうと363,000円、なんと2.5倍も上がってしまうのです。ここまで知ってしまうと、特定空き家に指定されることを避けることを考えますよね。

「特定空き家」は生活環境維持のために設けられた

今回の「空き家対策特別措置法」の施行により、自治体は基準に合致する空き家を「特定空き家」として指定できるようになりました。

 

特定空き家と指定される基準としては、次の4項目が国の指針として定められています。

 

  • そのまま放置していると倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
  • そのまま放置していると衛生上有害となる可能性のある建物
  • 適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
  • 周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物

 

上の箇条書きは、国の指針をそのまま上げたものですが、実際には、管理もしないまま放置していることで、空き家が倒れて周囲に被害を与える可能性がある場合

 

空き家になったせいで害虫や野良イヌなどのすみかになってしまい、周囲に迷惑をかけるような状態になったら、特定空き家の対象になると考えてもらって良いでしょう。

 

あと、「景観を損なっている建物」とは、いわゆる廃屋のことを言います。だれも住まなくなった空き家は庭木が伸び放題になったり、蔦などが伸びたままになっていわゆる「ごみ屋敷」のような状態になってしまうこともあります。

 

周辺の住民は不快感を覚えますし、なにより周囲の人々から見て良い景観とは言えませんから、該当する場合はやはり特定空き家の対象になると考えましょう。

「特定空き家」にしないためにできる対策とは?

特定空き家にしないためには、空き家と言えども、決まった時期に掃除をしたり、庭木の剪定をするなど「日々の手入れ」をすることが欠かせません。

 

特に、将来的に空き家を売却したり、一時的に賃貸物件にして収益を得ようとする場合は、当然程度のいい状態を保っていないと借主も飼い主もあらわれませんから、日々の手入れは必要です。

 

具体的には、次のような場所をそれぞれ手入れしておくことをお勧めします。

 

  • 庭木は伸び放題になると枯れ葉が屋根や樋にたまって排水が出来なくなる恐れがあるので、春と秋の年2回程度剪定しておく。
  • 壁面は雨水などが伝って苔などが生えるとひび割れの原因となるので、年1回は洗浄しておく。
  • 室内は湿気がたまるとカビなどの原因になるので、月1回程度は空気の入れ替えを行う。
  • 水道関連は長い間未使用のままだと赤サビが水道管の中にたまりやすいので、月1回は水を出して赤サビがたまらないように予防しておく。
  • 室内の水道も、月1回程度水を出して赤サビがたまらないように予防する。
  • 使わない時はブレーカーを落として電気代を節約することもできるが、月1回はブレーカーをオンにして通電の異常がないかを確認する方がいい。
  • 畳は湿気がたまりやすくカビやすいので、長期間空き家にする場合は畳を上げて風通しをよくしておくとカビ予防になる。
  • 冬場は室内に湿気がたまりやすく結露すると家じゅうが湿気だらけになるので、湿気予防のガラスコートなどで予防しておく。

 

もちろん、実家との距離が離れていると、月1回帰省するのも大変です。

 

その場合は、空き家の維持管理サービスを担う民間業者や便利屋などの業者に依頼して、日々の手入れを請け負ってもらうのも方法の1つです。

 

もちろん、時には自らの目で確認して、清潔に維持管理が出来ているかを確認しておくべきです。

改善しなかった場合には過料もある

特定空き家に指定された場合、持ち主は指導を受けて状況の改善を図る必要があります。

 

行政からの指導であっても、空き家は一般人の持ち物ですから、最終的には持ち主が自主的に改善する必要があります。

 

でも、改善がなかなか進まない場合は、「周辺住民の生活に支障をきたすような場合」と判断され、自治体が強制的に空き家の解体などの強制措置を行う「行政代執行」を行う場合があります。

 

行政代執行は自治体が持ち主に代わって解体等の段取りを行うだけであり、かかった費用は結局その持ち主に請求されることになるので、持ち主としては金銭的な負担はかなりのものとなります

 

これらのような事態に陥る前に、特定空き家に指定されてもすぐに改善したり、そもそも特定空き家に指定されないように維持管理を行うよう心がけましょう。

 

ちなみに、特定空き家であるかどうかを判断する時は、自治体の担当者が立ち入り調査を行いますが、立ち入りを拒否した場合には20万円の過料、

 

指導を受けても改善をしなかった場合には50万円の過料がそれぞれ課せられる場合があるので、指導を受けた場合は速やかに対処しておかないと、余計な出費がかさみます。

まとめ

特定空き家に指定される建物は、前述した基準を見ても「危険な建物」が当てはまることが多いです。

 

特に東日本大震災以降、耐震基準がさらに強化されたことによって、それを満たさない建物の価値が大幅に下がっています。

 

と言うのも、耐震基準を満たさない建物は住宅ローン減税が適応されなかったりするなど、購入者にメリットが少なくなっているからです。

 

一般的に住宅ローンは新築でなくても中古物件の購入時も利用できますが、住宅ローンの借入残額を基準として減税される住宅ローン減税は、耐震基準を満たさない建物に対するローンでは減税の対象にならないのです。

 

耐震基準を満たしていない建物は、地震の発生時に倒壊するなど、周辺の住居に被害を与える危険性が高いので、そのことを理由にして特定空き家に指定されることも多いのです。

 

具体的には、現行の建築基準法(平成12年施行)で定められた耐震基準を満たしておらず、管理が不十分な建物が特定空き家に指定される可能性が高いと考えていいでしょう。

 

また、特定空き家に指定されると固定資産税などが軽減されず、実質増税になってしまうこともあるので、これから実家が空き家になることが分かっている場合は、

 

速やかに売却するか、日々の手入れをして維持するか、いずれかの方針をあらかじめ決定しておくべきでしょう。

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