空き家管理の達人アキタツ
空き家の火災保険は必須？火事・放火を防ぐための知識まとめ
親が急に亡くなったり、老人ホームに入ったことがきっかけとなって、いきなり空き家となった実家の管理をゆだねられる人も多くなってきました。
空き家になった家の管理は、非常に心配が募ります。特に、火災が起きたりすれば、空き家の価値が無くなってしまうのはもちろん、周辺の民家に火災による被害を与えてしまい、大きな損失を被ることになります。
空き家の火災保険は、一体どのような時に加入できて、どの程度の保障を付けておくのがよいのかなどを解説します。
空き家でも火災保険Q＆A
まず、空き家の場合でも、保険に加入できるのかを確認しましょう。
基本的に、空き家であっても火災保険に加入することは、問題がありません。
空き家になってから新規に加入してもいいですし、すでに加入している火災保険があるならば、その内容を見直したり、契約者や被保険者を見直すことでその契約を活かすことができます。
ただし、空き家ゆえに生じる火災の危険性も当然あります。ですから、契約内容を見直す時には、新たな危険を想定して、それに備えておくことを忘れないようにしましょう。
特に、以降で紹介する部分については、特に留意してください。
加入できる場合と加入できない場合がある
火災保険に加入できる場合と加入できない場合があるのは、みなさん意外と知らないことが多いです。
まず、火災保険に加入できるのは、空き家の持ち主でも、空き家の管理者でも、空き家の管理を委託している第三者でも、誰でも契約者になれます。
ここで気にしておきたいポイントは「契約者」になれるということであって、保険金を受け取ることのできる「被保険者」とは異なるということです。
火災保険の被保険者は、あくまでその空き家を所有している人しかなることができないこととなっています。
ですから、賃貸の物件に住んでいる人が、自分が借りているところに対して火災保険を掛けることはできますが、その物件が燃えた時に支払われる保険金は、賃貸の物件の持ち主しか受け取ることが出来ないことは覚えておきましょう。
火災保険は「家財」にも掛けることが出来る
火災保険は建物だけに掛けるのではなく、家財にも掛けることが出来ます。実際には、「建物」に掛ける保険もあれば、建物の中にある「家財」に掛ける保険もあります。
ですから、賃貸の物件に住んでいる人でも「家財」には火災保険を掛けることはできますし、火災時に家財が失われた損失にかかる保険金は自分自身が受け取ることが可能になっています。
あと、火災保険に加入する時には、その用途も保険金に影響してきます。一般的には日ごろから人が居住している「住宅」と、居住はしていないけれど、賃貸物件やオフィスとして「一般物件」があります。
「住宅」は、居住のために使われる建物を意味するのですが、空き家は誰も住んでいない建物ですから、火災保険の契約上は居住している建物と扱われず、店舗や事務所と同じ事業用の建物としての扱いになり、一般物件として保険料が若干高額になってしまうのです。
あと、建物が廃屋のようになっていたり、倒壊の危険性があるなど、管理状態が良くないとみなされた場合は、火災保険に加入を断られることもあるので注意しましょう。
別荘やセカンドハウスの保険加入は？
空き家を、自分のための別荘や趣味に興じるための「セカンドハウス」として使っている人も中に入るでしょう。
その場合、用途がどんなものであろうと建物には変わりありませんから、火災保険に加入することは可能です。
加入する場合には、どのような用途で、どれくらいの火気を使用するかを考えて加入することが必要です。例えば、別荘としてたまに寝泊りするぐらいのことならば、特に火気の取り扱いについて留意すべきことはないでしょう。
また、セカンドハウスとして使っている場合、その趣味によっては、機械や火気を使うこともあるでしょうから、それらによって生じる火災のリスクを踏まえて、必要な補償を付けておくことをお勧めします。
ただし、別荘として使っている場合に、第三者に貸し出したりすると、保険契約上禁止行為となって、失火したとしても、保険では損失を補てんしてくれません。
もし、空き家を別荘や民泊用の物件として、第三者にも使わせているような場合は、それが営利行為とみなされ、火災保険に加入できません。
もし、何らかの事業を空き家で行う場合は、事業用の損害賠償保険など、火災保険以外の保険商品に加入して、火災で起きうる損失を補てんできるよう、対処しておきましょう。
親名義の空き家に子の世代が火災保険を掛ける
最近よくあるのは、親が住んでいた実家が空き家になり、その子どもが空き家の管理をする場合、火災保険を契約する場合です。
その答えは、子どもの名前では契約者になれますが、保険金を受け取る「被保険者」は親の名前でなければなりません。
なぜなら、火災保険の対象となる建物に被害を受けたり、焼け出されて生活困窮に陥ってしまうリスクを持っている人に対して補償をするのが「火災保険」ですから、当然建物を持っている人に対して補償する仕組みになるのです。
どうしても保険金を受け取りたければ、空き家の名義を子どもの名前に移してから、契約をするしか、方法はありません。
ここで気にして欲しいのは、相続に関することです。空き家の名義をすぐに変えようと思っても、不動産は「財産」なので、相続について親族間で話し合いが必要になる場合があります。
話し合いがすぐにまとまればいいのですが、時間がかかってしまうと亡くなった両親が被保険者のまま保険の契約が継続してしまいますが、その期間中に火災が起きてしまえば、得られる保険金を誰が受け取るのかがクローズアップされてくるのです。
もし、空き家を譲り受ける権利者が複数人いるならば、相続時のトラブルを回避するためにも、両親が元気なうちに家を譲り受ける子どもを決めておくことや、前もって名義変更なども行っておくことです。
被保険者を移動できるのか？
④のパターンと類似しますが、親が既に空き家に対して火災保険に加入している場合、被保険者を変えることは、案外簡単に出来そうに思えます。
ここで言う「被保険者」とは、イコール空き家を持っている人、になります。そもそも火災保険は、対象となる建物を所有している人でなければ被保険者にはなれません。
もし、親が加入している火災保険で、その被保険者を変更する場合には、やはり空き家の名義を自分に変えて、その後改めて、被保険者を変更しなくてはなりません。
ただし、被保険者を変えずに、契約者だけを変えるのであれば、空き家の名義が被保険者になっている限り、問題はありません。
もし、空き家の名義と火災保険の被保険者が相違している場合、火災保険が支払われない場合も想定されます。
特に、被保険者が死去した時などは、火災保険について確認をして、管理の状況に沿った内容の変更を行うことも考えてみましょう。
加入時の掛け金はどれくらい？
火災保険の保険料は、まず保険対象の建物が一戸建てかマンションかによって、その料金が変わることになります。
特に、一戸建ての場合は木造か鉄骨構造かで、保険料が変わります。ちなみに、一戸建ての木造の場合、保険料が一番高く、１０年契約で約１８万円、一番安いマンションでの保険料も、１０年契約で約８万円となります。
保険料は、特約を付けるとさらに保険料はアップします。是非つけておきたい特約は「水災」です。この特約は、河川の氾濫による浸水被害や、土砂崩れなどによる水害などにあった時に、家や家財の損失を補てんしてくれる特約です。
この水災特約を付けた場合の保険料は、一戸建ての木造住宅の場合、１０年契約で約２５万円、一番安いマンションでの保険料も、１０年契約で約９万円となります。
水災特約は、空き家のおかれている環境によって加入を検討するのがいいでしょう。
最近ではゲリラ豪雨などの予想し得なかった降雨によって、浸水被害が起きるケースが増えていますので、地勢的に風水害に遭いやすい場所はもちろんですが、そうでない場所にある空き家に対しても付加しておくことをお勧めします。
そして、世間にある数多くの保険会社の商品を比べることも必要です。一括見積もりを依頼できる便利なホームページもありますから、ぜひ活用してください。利用者10万人を突破した、火災保険一括見積もりはこちら
加入しなかった時のリスクは？
保険に加入しなかった場合、起きてしまった火事であらゆる財産を失ってしまいますが、当然、失った財産を対象として金銭的な補てんがなされません。
それよりもリスクになるのは、空き家が火元となって、その火事が周辺住居に延焼して、被害を与えてしまう事です。
通常の火災保険であれば、自分（＝保険契約者）の所有している家屋の被害は、補償範囲に含まれています。ただし、周辺住居に火が燃え移った場合に、与えた損害を補償することは基本契約だけでは不可能です。
それらに備える場合は、火災保険の本契約とは別に、「類焼損害特約」に加入して補償を付与することです。この特約を付与していれば、隣家の住宅や家財が火災で損害を受けた場合、その被害に対して補償することができます。
ただし、隣家が火災保険に加入していた場合は、まず隣家で加入している保険を使い、そこから支払われた保険金の額を差し引いたうえで、類焼損害特約による保険金を支払うことになります。
家財の損失の保証は？
リスクと言えばもう１つ、空き家の中にある家財を失った場合の補償です。
火災保険は対象物を明確にして契約するのですが、一般的に住宅の場合は「建物」だけが加入対象となり、特約を付けておかない限り「家財」の損失は補償されないのです。
空き家ですから、貴重品さえ置かなければ家財の損失を考慮しなくてもよいですが、それでも移動できないほど大きな家財など、損失した時に補償を必要とするものがあるならば、家財特約も付与して火災保険に加入しておくことをお勧めします。
ちなみに、家財の損失は、使っていた年数や購入時の価格などによって変わってきます。買ったばかりの液晶テレビと、１０年使った液晶テレビでは、前者の方が補償額も高くなります。
空き家で火事発生！その時生じるトラブルとは
空き家に起こるトラブルで最も怖いのは「火事」です。
火事は、自分の所有する空き家が燃えて灰になってしまうだけではなく、火が延焼して周辺の住居にまで被害を与えてしまう場合もあります。最悪の場合、多くの人の命をも奪ってしまう可能性までありえます。
実際に、空き家から火事が起きた場合、そのシチュエーションによって、火災保険はどのように活用できるのでしょうか。
空き家の管理不行き届きのせいで失火して、その火災が周辺住居に被害を及ぼした時、火災保険は自分の空き家に対しての補償はされるものの、周辺住居に与えた被害分の保険金は、特約を付加していない限り支払われません。
万が一に備えておくためには「類焼損害特約」に加入しておくことです。
そうすれば、自分の加入している保険の特約を用いて、周辺の住民に必要な損失の補てんをすることが出来ます。
隣の家はもちろん、道路を挟んだ向かいの家であっても、保険の対象である建物や家財から発生した火災によって損害を受けた場合は、対象となります。
ただし、被害を受けた家が、火災保険に加入している場合は、「類焼損害特約」について、被害者が自らの保険から受け取る補償金分を減算したうえで支払われます。
国の法律上では、何らかの失火が発生し、他人の家に燃え移ってしまった場合、「失火の責任に関する法律（失火責任法）」が適応される場合があります。
この法律には、空き家からの出火原因が故意または重過失でなければ、空き家の所有者や管理者に損害賠償責任が発生しないことが示されています。
これだけ読めば、火事になっても自分が賠償責任を負わなくてもいいと安易に考えてしまうかもしれません。
でも、やはり人に迷惑を掛けたことには変わりはありませんから、法律上の義務云々ではなく、火災保険を活用して何らかの損害補てんはするべきです。
それに、この法律は「故意または重過失でなければ」と明記しています。特に「重過失」とは何であるのかを、十分考慮しておく必要があります。
ここで言う重過失とは、ガスが通っているのに警報装置を作動させていなかった、灯油缶を無造作に放置していたなど、火事が発生する危険性が高い状態になっていたのに、管理を放置しているような場合のことです。
このような状態になっていても、特段の措置を講じていない場合は、法律の対象にならないばかりか、保険金も支払ってもらえず、二重の負担を課せられてしまいます。
一方、他に火元があって、空き家に類焼した場合は、まず自分が加入している火災保険を使って、自身が受けた損害の補てんを行います。
人のせいで燃えたのになぜ自分の保険を使うのか、と不思議に思うかもしれませんが、火災保険は自動車の運転時に加入する保険と似ている保険と考えてください。
自動車保険の場合、相互の話し合いの中で「自分の保険を使って直します」という結論になることもあります。これは、相手と自分との過失割合が定まらない場合や、自分の側にも過失がある場合、お互いに加入している保険を使って、相手への補償や自分の車の修繕を行うことを言います。
火災保険もそれと同様で、自分が受けた被害はまず自分の火災保険を使って補償して、それでも補えない損失が出ている場合は、過失者の火災保険の「類焼損害特約」を適応して、損失を補ってもらうことになります。
もちろん、保険会社も簡単に保険金は支払ってくれるわけではありません。火事の過失、燃えた家屋や家財の価値などを計算し、支払額を決定します。
もちろん保険金を受け取る側が納得できる金額ならない場合もありますから、場合によっては訴訟になることもあります。
そんな時は、訴訟になるリスクも見越して、「弁護士費用特約」をつけましょう。この特約は、弁護士に依頼したときのさまざまな費用や、裁判所で行う訴訟に関する費用を保険金から負担してくれる特約です。
問題が長期にわたることも懸念して、この特約は是非つけておきましょう。
最近は「放火魔」が多くなっています。また、不良たちが空き家に忍び込んで起こす火の不始末など、さまざまな原因で空き家から失火することもあります。
特に、放火魔が狙うような場所は、人気がなくて、燃えやすい物がたくさん置いてあるような場所が多く、空き家は明らかに放火しやすい場所としてうってつけなのです。
実際、空き家に放火されて、住宅地であったために、周辺住居に燃え移って大火になったこともありますから、空き家の場合であっても、火災保険に入って放火された時に備えておく意味もあるのです。
ただし、放火の場合であっても、保険会社は保険金を出し渋ります。保険会社が特に追及してくるのは、空き家の管理体制です。
例えば、門の施錠もせず、家そのものの施錠もしないなど、空き家に誰でも侵入できる状態になっていたとすれば、それは空き家の管理者が必要な防止策を講じていなかったとみなされて、リスクマネジメントが行えていないと判断します。
そうすると、支払われるべき保険金が減額されてしまうこともあるのです。こちらは家が燃えて損失を被ったのに、なぜ保険金が減額されるのだと怒り心頭になるでしょう。
放火で空き家が延焼した場合、保険会社が保険金を払い渋ることがあります。
と言うのも、放火の場合はまず「加害者」に損害賠償を請求する仕組みがあるからです。保険会社は、加害者から支払われるであろう損害賠償金を計算し、その分自社から支払うべき保険金を減額してくるわけです。
保険に加入しているから安心、ではなくて、保険会社の考え方を十分に理解して、適切な空き家管理を行っておくことも忘れないようにしましょう。
ちなみに、放火犯が見つかって逮捕された場合、民事訴訟で放火犯を訴え、自身が受けた損害への賠償を請求することもできます。
その場合、訴訟になるリスクも見越して、弁護士費用特約を付けておけば、弁護士に依頼する費用から訴訟費用まで、火災保険から支払ってもらえます。
ここで言う自然災害の範疇がどれくらいなのかは、加入している火災保険の決まりごと（約款）を確認しておく必要があります。
一般的な保険であれば、戦争や革命などに起因する武力行使や反乱などのいわゆる騒乱で起きた火災や、原子力発電所の事故や核燃料関連の事故で起きた火災の場合には、保険金が支払われないことになっています。
ちなみに、地震による失火の場合も、火災保険の対象とはならないことになっています。
これは、東日本大震災以降、損害保険の中に「地震保険」という種別が追加されたため、地震による失火で保険金を受け取りたい場合は、火災保険ではなく、地震保険に加入するように国が誘導している事情があるからです。
同様のケースで言えば、自然災害とされる火山噴火や溶岩による失火、津波による被害も保険金の支払い対象とはならないので、覚えておいてください。
日本と言う国では、さまざまな自然災害が起こりやすいのですが、落雷や竜巻による被害は、一般的には火災保険の対象とされています。
もし、これらの自然災害が原因である火災が起きて被害をこうむった場合でも、補償がされるので安心してください。
もし、周辺住居に延焼した場合は、保険の補償対象とはなりません。というのも、日本の火災保険は「自己所有の物件」に対してのフォローが基本になっているからです。
そもそも日本には「失火の責任に関する法律（失火責任法）」という法律があり、失火の原因が重過失でない限り、火元となった空き家の持ち主には周辺住居に与えた損害を賠償する義務がないのです。
でも、周辺住居が火災保険に加入している場合ばかりとも限りませんから、その場合にも備えて「類焼損害特約」を火災保険に付与することができます。
この特約を付与していれば、隣家の住宅や家財が火災で被害などを受けた場合、その被害に対して補償することができます。
ただし、隣家が保険に加入していた場合は、支払われた保険金相当分の金額は差し引かれて補償されることになります。また、火災で生じた煙や臭いによる被害は補償の対象となりません。
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空き家を処分する場合の火災保険はどうすればいい？
将来的に、あるいは近いうちに空き家を処分する場合、「もう使わないことが分かっている」からと、火災保険に加入することを躊躇することもあるでしょう。
実際、火災保険と言うのは火災が起きた時に生じる損害リスクを回避するための保険商品ですから、空き家を処分する日まで損害リスクを回避できるか、あるいは多少の被害は目をつぶるか、いずれかの判断に納得が出来れば、火災保険に無理に加入しなくても問題は生じないでしょう。
ですが、火災保険に加入しておいた方が備えになって良いこともあるのは事実です。これから紹介するケースをよく確認しておきましょう。
まず、空き家を近いうちに解体する場合です。
火災保険は、空き家と言う建物の「価値」を基準にして、火災でその「価値」が失われてしまったことに対して、金銭的な補てんを行うものです。
空き家を解体するということは、既に価値のある建物が無くなることが分かっているわけですから、保険を無理に掛ける必要はありません。
ただし、解体までの期間がかなり空く場合には、その期間中に火災のリスクを懸念することもあるでしょうから、安心を得るためにも、保険に加入しておくのがよいでしょう。
あと、解体作業中に失火して、火事になる場合もあります。解体時には重機を使うこともありますから、重機用の燃料が現場に存在していますし、溶接など火気を使った作業を行うことも想定されます。
ですから、解体作業中に地中のガス管などを誤って破損した場合、当然ガス爆発が起きたり、作業中の火花が燃料に引火して火災が発生する可能性も「無きにしも非ず」なのです。
この場合、火災保険に無理に加入しなくてはいいものの、解体作業中に起きた事故についてはしかるべき補償されるよう、解体業者には前もって確認をとり、必要な措置を講じておくように依頼しておきましょう。
では、空き家を賃貸物件として貸し出す場合の火災保険はどのように考えたらいいでしょうか。
実は、空き家として貸し出すということは、その時点で、火災保険に加入できる「条件」を満たさなくなっています。もともと火災保険は「家の持ち主が居住用として使っている住居」に対して掛けるのが基本だからです。
ですから、第三者に空き家を貸す場合は、「家の持ち主が居住用として使っている住居」ではなく「賃貸業を行うための事業用物件」と言う考え方になるのです。
そのため、既に加入している火災保険の契約内容を、事業用物件として取り扱い、内容も変更することが必要になってきます。
もう１つ、第三者に賃貸物件として貸すことは「事業」とみなされる場合もありえます。火災保険の場合には、居住用の物件と事業用の物件を比較すると、後者の方が保険料も高く設定されてしまいます。
ちなみに、空き家の管理を不動産管理会社などに任せてしまう場合は、管理会社の方で火災保険に加入してくれて、被保険者を空き家の持ち主に設定してくれますので、自分で１から１０まで段取りをする必要はありません。
また、空き家を貸し出すと言っても、親族に貸し出すような場合は、親族間のお付き合いの具合にもよりますが、既に加入している保険の契約をそのまま引き継いで、保険契約者を貸し出す親族に変更して、
実際に保険金を受け取る人間を自分にしておけば、親族が火災保険を支払ってくれる形になるので、うまく分担が出来ると思います。
一方、空き家の権利を身内（親族）に譲り渡す場合は、あなたがあれこれ段取りするよりも、空き家を使うことになる身内にやってもらった方がいいでしょう。
正式に身内が居住したり、身内への譲渡登記が完了するまでは、あなたが既に加入している火災保険の対象としておき、引越しの日や登記完了日を切り替え日にして、身内には切り替え日以後に自分で保険に加入してもらえばいいのです。
もちろん、あなたが加入している保険の契約内容を見直して、実際に空き家に住むことになる身内を基準にして契約を変更することも問題ありません。
ただし、身内の年齢が若い場合などは、保険金額が若干高めなることもあるので、前もって見積もりをとるなどして、確認しておきましょう。
まとめ
そもそも火災保険とは、発生してしまった火災に対して、自分自身、そして周辺住居の人に対して、受けた損害を補てんすることが出来るものです。
空き家だから火事なんか起こるわけがない、と考えるのは早計です。古い電池の破裂や電線のショートによる失火、不法侵入者による放火など、空き家であるがゆえに火災が起きるかもしれないリスクは少なからず存在します。
平成28年中の統計では出火件数36,831件のうち、放火による火災は3,586件と火災原因の中で最も多くなっています。火災件数は年々減少傾向にありますが、放火が火災原因のトップである状況は何と20年連続で続いています。
空き家の管理をしている以上、放火される可能性は「いつでもある」と考えて、リスクを回避するために管理を怠らないことが重要です。
その際、ホームセキュリティーサービスやネットワークカメラの設置などさらに放火を防ぐための対策をあわせて検討されることをおすすめします。
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いずれにせよ、空き家であるがために、管理が行き届かずに、周囲の住民にさまざまな迷惑を掛けていることもありえますから、失火などが起きてこれ以上、さらに迷惑を掛けてしまうような事態は、絶対に避けるべきです。
そもそも保険は、万が一火災が起きてしまった時の補てんの意味があるのはもちろん、火災のリスクを前もって把握し、どうすれば予防できるのかを考えるきっかけを与えてくれるセーフティーガードの役割があります。
ぜひ、空き家の管理を再考して、本当に必要な補償をを含む、そんな火災保険に加入できているのかを再検討するところから始めてみましょう。
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